Où investir dans le Grand Est ? 10 villes passées au crible

Le Grand Est est sans doute la région où l’écart entre l’image et les chiffres est le plus grand. Vu de Paris ou de Lyon, c’est un bloc homogène de villes « abordables ». Sur le terrain, c’est un territoire à trois visages : une Alsace tirée par Strasbourg et par la Suisse, une Lorraine aimantée par le Luxembourg, une Champagne à 45 minutes de Paris en TGV. Entre Strasbourg et Mulhouse, à une heure de route l’une de l’autre, le prix moyen d’un appartement varie du simple au triple.

Nous avons passé au crible les dix villes du Grand Est où nous accompagnons le plus souvent nos clients, avec les mêmes indicateurs pour chacune : prix et loyers moyens MeilleursAgents de novembre 2026, historique des prix, historique des loyers de la Carte des loyers de l’État, statut d’occupation, vacance et niveau de vie INSEE, cadre réglementaire (permis de louer, encadrement des loyers). Le tableau ci-dessous résume l’essentiel ; chaque ville est ensuite détaillée.

Ce que les chiffres disent du marché du Grand Est

Premier enseignement : les loyers sont beaucoup plus proches que les prix. Hors Châlons-en-Champagne (11,8 €/m²), le loyer moyen d’un appartement va de 13,4 €/m² à Troyes à 15,6 €/m² à Strasbourg. Les prix, eux, vont de 1 193 €/m² à Mulhouse à 3 734 €/m² à Strasbourg. Le rendement brut indicatif en découle : 5,0 % à Strasbourg, autour de 6 à 7 % à Reims, Colmar, Saint-Louis, Metz, Nancy et Thionville, près de 10 % à Troyes et Châlons-en-Champagne, et un chiffre hors norme à Mulhouse (13,8 %) qu’il faut lire avec prudence.

Deuxième enseignement : ici, le risque n’est pas la résidence secondaire mais la vacance. Elle atteint ou dépasse 10 % des logements à Mulhouse (16,1 %), à Nancy, à Metz et à Reims, contre moins de 8 % à Colmar, Châlons-en-Champagne ou Saint-Louis. Une vacance élevée ne condamne pas une ville, mais elle signale un parc ancien mal adapté à la demande : le bien rénové, bien situé et bien classé au DPE s’y loue vite, le bien médiocre y reste vide.

Troisième enseignement : la frontière crée de la valeur. Thionville et Saint-Louis, portées par les salaires luxembourgeois et suisses, affichent les niveaux de vie médians les plus élevés du panel (28 160 € et 27 670 €) et des loyers qui progressent plus vite que la moyenne. Côté réglementation, aucune des dix villes n’applique l’encadrement des loyers ; seules Strasbourg et Mulhouse imposent un permis de louer, sur des quartiers délimités.

Alsace : Strasbourg, Colmar, Mulhouse et Saint-Louis

Strasbourg, capitale européenne au marché étudiant profond

Avec 291 732 habitants, Strasbourg est de loin le premier marché locatif du Grand Est. Sept ménages sur dix y sont locataires (71,0 %), portés par l’université, les institutions européennes et un bassin d’emploi transfrontalier. C’est aussi la ville la plus chère du panel : 3 734 €/m² pour 15,6 €/m² de loyer, soit 5,0 % brut. Ses prix ont progressé de +34 % depuis 2016, avec un pic en 2022 suivi d’une légère correction, et ses loyers de 21 % entre 2018 et 2025.

Notre lecture : Strasbourg est un marché de patrimoine et de liquidité plus que de rendement. La demande étudiante de Neudorf, de la Krutenau ou de l’Esplanade fait de l’achat d’un studio à Strasbourg ou d’un T2 à Strasbourg une porte d’entrée naturelle, idéalement loué meublé en LMNP à Strasbourg pour amortir le bien. Un immeuble de rapport à Strasbourg reste l’actif le plus recherché par nos clients ; la création de valeur passe alors par la rénovation de biens énergivores. Côté réglementation, la ville n’applique pas l’encadrement des loyers, mais un permis de louer dans le quartier Gare s’ajoute depuis l’automne 2026. Pour défiscaliser en location nue dans l’ancien rénové, le dispositif Jeanbrun à Strasbourg est l’alternative.

Côté location courte durée, AirROI recense 2 605 annonces Airbnb actives à Strasbourg, pour un revenu annuel moyen de 18 225 € par annonce (+5,3 % sur un an), un taux d’occupation de 47,5 % et un prix moyen de 133 € la nuit ; décembre est le mois le plus rémunérateur, février le plus creux. À Strasbourg, louer en meublé de tourisme un logement qui n’est pas sa résidence principale exige une autorisation de changement d’usage, avec compensation dans le centre élargi, et chaque annonce doit porter un numéro d’enregistrement.

Colmar, valeur refuge du vignoble alsacien

Colmar combine un centre historique très touristique et un marché locatif résidentiel stable : 6,9 % de logements vacants seulement, l’un des taux les plus bas du panel. À 2 635 €/m² pour 13,6 €/m² de loyer, le rendement brut indicatif atteint 6,2 %, et les prix ont progressé de +27 % en dix ans. La ville figure parmi les communes éligibles au dispositif Denormandie, un atout pour les immeubles anciens à réhabiliter.

Notre lecture : Colmar récompense la patience. L’offre d’immeubles de rapport à Colmar est rare et part vite ; notre chasseur immobilier à Colmar travaille largement hors portails. Notre cas client d’immeuble de rapport en centre Alsace illustre ce que la négociation technique peut obtenir sur ce type d’actif. Le dispositif Jeanbrun à Colmar complète l’équation pour un contribuable fortement imposé ; notre analyse détaillée de l’investissement locatif à Colmar entre dans le détail des quartiers.

Côté location courte durée, AirROI recense 1 306 annonces Airbnb actives à Colmar, pour un revenu annuel moyen de 18 948 € par annonce (+5,0 % sur un an), un taux d’occupation de 43,4 % et un prix moyen de 147 € la nuit ; décembre est le mois le plus rémunérateur, février le plus creux. À Colmar, une résidence secondaire louée en meublé de tourisme est soumise depuis 2019 à une autorisation de changement d’usage, avec compensation pour une société dès le premier logement et pour un particulier à partir du deuxième ; un numéro d’enregistrement est obligatoire.

Mulhouse, le rendement le plus élevé, à manier avec méthode

Mulhouse affiche le prix moyen le plus bas du panel (1 193 €/m²) pour un loyer qui reste comparable à celui de Colmar (13,7 €/m²). Le rendement brut indicatif qui en résulte, 13,8 %, doit être lu avec prudence : la moyenne est tirée vers le bas par des copropriétés dégradées, la vacance atteint 16,1 % et les prix ont reculé de 12 % en dix ans. Les biens rénovés et bien situés se négocient nettement au-dessus de cette moyenne. La ville impose par ailleurs un permis de louer dans quatre secteurs depuis 2015.

Notre lecture : à Mulhouse, la rentabilité se fabrique à l’achat et pendant les travaux, pas sur l’annonce. Rebberg, Dornach ou le secteur de la gare offrent un socle locatif solide, avec une clientèle de frontaliers vers Bâle. Notre cas client à Mulhouse en déficit foncier montre la méthode : un bien ancien rénové haut de gamme, loué au-dessus du marché. Pour un immeuble de rapport à Mulhouse, l’analyse technique est non négociable. Le dispositif Jeanbrun à Mulhouse prend le relais du Pinel à Mulhouse, et notre article sur l’investissement locatif à Mulhouse détaille les quartiers à cibler.

Côté location courte durée, AirROI recense 923 annonces Airbnb actives à Mulhouse, pour un revenu annuel moyen de 7 980 € par annonce (+2,6 % sur un an), un taux d’occupation de 37,5 % et un prix moyen de 82 € la nuit ; décembre est le mois le plus rémunérateur, janvier le plus creux. À Mulhouse, le meublé de tourisme se déclare simplement en mairie ; la Ville ne délivre pas de numéro d’enregistrement local.

Saint-Louis, la porte de Bâle

Collée à Bâle, reliée à la ville suisse par le tramway et voisine de l’EuroAirport, Saint-Louis vit au rythme de l’emploi frontalier. Son niveau de vie médian (27 670 €) est parmi les plus élevés du panel, sa vacance contenue (7,8 %). À 2 574 €/m² pour 14,6 €/m² de loyer, le rendement brut indicatif atteint 6,8 %, et les prix ont progressé de +19 % depuis 2020, premier point disponible de l’indice.

Notre lecture : Saint-Louis s’adresse à une clientèle de locataires solvables, salariés de l’industrie pharmaceutique bâloise ou de l’aéroport, qui recherchent des logements récents ou rénovés proches du tram et de la gare. Le stock d’immeubles de rapport à Saint-Louis est limité ; nos clients résidents suisses y trouvent un marché qu’ils connaissent, comme le montre notre cas client d’un cadre résident suisse. Voir aussi notre guide pour investir en France depuis la Suisse, le dispositif Jeanbrun à Saint-Louis et notre analyse de l’investissement locatif à Saint-Louis.

Côté location courte durée, AirROI recense 359 annonces Airbnb actives à Saint-Louis, pour un revenu annuel moyen de 11 621 € par annonce (+12,2 % sur un an), un taux d’occupation de 45,3 % et un prix moyen de 90 € la nuit ; juillet est le mois le plus rémunérateur, janvier le plus creux. À Saint-Louis, une autorisation de changement d’usage, personnelle et valable cinq ans, est exigée depuis le 1er juin 2024 pour louer un logement qui n’est pas la résidence principale, et un numéro d’enregistrement doit figurer sur les annonces.

Pour une vision d’ensemble de la région, de Haguenau à Saint-Louis, découvrez notre accompagnement pour investir en Alsace.

Lorraine : Metz, Thionville et Nancy

Metz, la métropole tournée vers le Luxembourg

Metz conjugue un statut de préfecture régionale historique, une gare TGV à moins d’une heure et demie de Paris et la proximité du Luxembourg, qui irrigue tout le nord mosellan. À 2 430 €/m² pour 14,2 €/m² de loyer, le rendement brut indicatif atteint 7,0 %. Les prix ont progressé de +26 % depuis 2016, après une longue baisse jusqu’en 2018, et les loyers de 20 % entre 2018 et 2025. La vacance (11,0 %) impose toutefois de choisir son adresse.

Notre lecture : le centre ancien, le Sablon et les Îles concentrent la demande des étudiants et jeunes actifs ; les biens rénovés y trouvent preneur rapidement. Un immeuble de rapport à Metz permet de mutualiser travaux et gestion sur plusieurs lots. Metz n’applique pas l’encadrement des loyers, figure parmi les communes éligibles au Denormandie et dispose de programmes en loi Jeanbrun à Metz, après la fin du Pinel à Metz.

Côté location courte durée, AirROI recense 727 annonces Airbnb actives à Metz, pour un revenu annuel moyen de 10 784 € par annonce (−2,7 % sur un an), un taux d’occupation de 41,6 % et un prix moyen de 90 € la nuit ; décembre est le mois le plus rémunérateur, janvier le plus creux. À Metz, le meublé de tourisme se déclare en mairie, en ligne ou par formulaire Cerfa.

Thionville, le marché frontalier du Luxembourg

À une trentaine de minutes de Luxembourg-Ville, Thionville loge une large part des frontaliers lorrains. Cela se lit dans tous les indicateurs : le niveau de vie médian le plus élevé du panel (28 160 €), le plus faible taux de pauvreté (19,2 %) et des loyers en hausse de 35 % entre 2018 et 2025, la plus forte progression des dix villes. À 2 460 €/m² pour 15,0 €/m² de loyer, le rendement brut indicatif atteint 7,3 %.

Notre lecture : la proximité de la gare, qui dessert Luxembourg en continu, fait la valeur locative d’un bien à Thionville. Un immeuble de rapport à Thionville bien placé y sécurise une clientèle solvable ; la ville est aussi éligible au Denormandie, dont nous détaillons les plafonds de loyer et de ressources. Pour les frontaliers qui veulent investir là où ils vivent, notre guide frontalier du Luxembourg détaille la stratégie. Le dispositif Jeanbrun à Thionville succède au Pinel à Thionville, et notre article sur l’investissement locatif à Thionville va plus loin. Vision départementale : investir en Moselle.

Côté location courte durée, AirROI recense 117 annonces Airbnb actives à Thionville, pour un revenu annuel moyen de 8 428 € par annonce (+18,7 % sur un an), un taux d’occupation de 42,0 % et un prix moyen de 77 € la nuit ; juillet est le mois le plus rémunérateur, janvier le plus creux. À Thionville, la Ville propose une déclaration en ligne des meublés de tourisme.

Nancy, la ville étudiante de la place Stanislas

Ville universitaire avant tout, Nancy compte 69,9 % de ménages locataires et un âge médian parmi les plus bas du panel. À 2 374 €/m² pour 14,2 €/m² de loyer, le rendement brut indicatif atteint 7,2 %, et les prix ont progressé de +27 % depuis 2016. Revers de la médaille : une vacance de 12,0 % et des loyers qui progressent moins vite qu’ailleurs (+10 % entre 2018 et 2025), signe d’une concurrence forte entre petites surfaces.

Notre lecture : à Nancy, la différence se fait sur la qualité du bien et de sa rénovation, pas sur le volume. Le centre, Léopold et Saint-Pierre restent les secteurs les plus demandés. Notre cas client près de Nancy montre comment sécuriser techniquement un immeuble de rapport à Nancy et sa périphérie. Nancy n’applique pas l’encadrement des loyers ; elle est éligible au Denormandie et dispose de programmes en loi Jeanbrun à Nancy, après le Pinel à Nancy. Pour aller plus loin : l’investissement locatif à Nancy et notre accompagnement pour investir en Meurthe-et-Moselle.

Côté location courte durée, AirROI recense 1 045 annonces Airbnb actives à Nancy, pour un revenu annuel moyen de 8 906 € par annonce (+1,5 % sur un an), un taux d’occupation de 40,8 % et un prix moyen de 79 € la nuit ; décembre est le mois le plus rémunérateur, février le plus creux. À Nancy, le meublé de tourisme se déclare en mairie.

Champagne : Reims, Châlons-en-Champagne et Troyes

Reims, le grand marché à 45 minutes de Paris

Deuxième ville du Grand Est, Reims tire parti de sa liaison TGV avec Paris, de son université et de l’économie du champagne. Ses prix ont progressé de +34 % depuis 2016, autant qu’à Strasbourg, pour atteindre 2 632 €/m² ; avec 13,8 €/m² de loyer, le rendement brut indicatif s’établit à 6,3 %. Le parc social y pèse lourd (36,2 % des résidences principales), ce qui resserre le marché locatif privé.

Notre lecture : les quartiers Cathédrale, Clairmarais (gare) et Jean-Jaurès concentrent la demande des étudiants et des navetteurs vers Paris. Un immeuble de rapport à Reims y conserve une bonne liquidité à la revente. Reims n’applique pas l’encadrement des loyers ; pour défiscaliser, le dispositif Jeanbrun à Reims succède au Pinel à Reims. Notre analyse de l’investissement locatif à Reims détaille les secteurs à cibler.

Côté location courte durée, AirROI recense 1 690 annonces Airbnb actives à Reims, pour un revenu annuel moyen de 12 016 € par annonce (+12,2 % sur un an), un taux d’occupation de 39,1 % et un prix moyen de 105 € la nuit ; août est le mois le plus rémunérateur, février le plus creux. À Reims, selon la plateforme officielle du Grand Reims, tout meublé de tourisme doit être déclaré et recevoir un numéro d’enregistrement, et une autorisation de changement d’usage est demandée pour un logement qui n’est pas la résidence principale.

Châlons-en-Champagne, le rendement d’une ville administrative

Préfecture de la Marne, Châlons-en-Champagne repose sur un socle d’emploi public qui stabilise sa demande locative. Avec 1 442 €/m² pour 11,8 €/m² de loyer, elle offre un rendement brut indicatif de 9,8 %, parmi les plus élevés du panel, et une vacance contenue (7,4 %). Les loyers ont progressé de 21 % entre 2018 et 2025 ; la ville est éligible au Denormandie.

Notre lecture : le marché est étroit, la liquidité plus faible qu’à Reims, mais le rapport loyer sur prix y est l’un des meilleurs du Grand Est. Un immeuble de rapport à Châlons-en-Champagne acheté avec décote et rénové sert une stratégie de cash-flow. Voir aussi le dispositif Jeanbrun à Châlons-en-Champagne, notre analyse de l’investissement locatif à Châlons-en-Champagne et notre accompagnement pour investir dans la Marne.

Côté location courte durée, AirROI recense 325 annonces Airbnb actives à Châlons-en-Champagne, pour un revenu annuel moyen de 8 196 € par annonce (−4,2 % sur un an), un taux d’occupation de 38,4 % et un prix moyen de 74 € la nuit ; juin est le mois le plus rémunérateur, janvier le plus creux. À Châlons-en-Champagne, l’agglomération délivre un numéro d’enregistrement par meublé, destiné à figurer sur les annonces.

Troyes, le centre médiéval à 1h30 de Paris

Troyes partage avec Châlons-en-Champagne le meilleur rendement brut indicatif du panel après Mulhouse : 9,8 %, pour 1 648 €/m² à l’achat et 13,4 €/m² de loyer. Son centre ancien à pans de bois, ses magasins d’usine et son pôle universitaire entretiennent une demande régulière. Les prix ont progressé de +16 % depuis 2016, avec un repli récent ; la ville est éligible au dispositif Denormandie.

Notre lecture : le « bouchon de Champagne », cœur historique de la ville, concentre à la fois le charme et les contraintes : immeubles anciens, travaux lourds, règles patrimoniales. C’est le terrain idéal d’un immeuble de rapport à Troyes rénové avec méthode, éventuellement en loi Jeanbrun à Troyes. Notre article sur l’investissement locatif à Troyes et notre page pour investir dans l’Aube complètent cette analyse.

Côté location courte durée, AirROI recense 710 annonces Airbnb actives à Troyes, pour un revenu annuel moyen de 8 837 € par annonce (−3,4 % sur un an), un taux d’occupation de 36,0 % et un prix moyen de 88 € la nuit ; août est le mois le plus rémunérateur, janvier le plus creux. À Troyes, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme exige depuis 2020 une autorisation de changement d’usage, personnelle, et un DPE compris entre A et E ; l’enregistrement en ligne est obligatoire, résidence principale comprise.

Location courte durée : que disent les données Airbnb ?

La location saisonnière revient souvent dans les projets que nos clients nous soumettent, surtout à Strasbourg et à Colmar. Pour en mesurer le potentiel, les données d’AirROI, qui suit l’activité des annonces Airbnb ville par ville, donnent un ordre de grandeur des revenus, de la fréquentation et des prix pratiqués. Elles portent sur les douze mois à fin septembre 2026.

Notre lecture : deux villes se détachent, Strasbourg et Colmar, où une annonce rapporte en moyenne plus de 18 000 € par an et où décembre, le mois des marchés de Noël, est le plus rémunérateur. Reims et Saint-Louis suivent, autour de 12 000 €, en hausse de 12 % sur un an. Ailleurs, les revenus moyens restent inférieurs à 11 000 € par an, avec des taux d’occupation compris entre 36 et 42 %, et ils reculent même sur un an à Metz, Troyes et Châlons-en-Champagne. Dans ces villes, la location meublée à l’année reste souvent la stratégie la plus lisible. Ces revenus sont bruts : une fois déduits le ménage, la commission, la gestion et la fiscalité, et rapportés au prix d’achat, ils ne se comparent pas directement au rendement brut de la location à l’année présenté plus haut.

Le cadre s’est durci avec la loi du 19 novembre 2024 dite Le Meur. Une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an en meublé de tourisme, plafond que la commune peut abaisser jusqu’à 90 jours. Louer un logement qui n’est pas sa résidence principale peut exiger, selon la commune, une autorisation de changement d’usage, qui n’est accordée que si le DPE est compris entre A et E (entre A et D à partir de 2034). La loi prévoit aussi une déclaration sur un téléservice national, dont la mise en service est annoncée pour le quatrième trimestre 2026 ; d’ici là, les règles d’enregistrement de chaque commune s’appliquent. Côté fiscalité, le micro-BIC d’un meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %, contre 83 600 € et 50 % pour un meublé classé (revenus 2026). Dans le Grand Est, cinq villes du panel soumettent déjà la location d’un logement qui n’est pas une résidence principale à une autorisation de changement d’usage : Strasbourg, Colmar, Saint-Louis, Reims et Troyes. Aucune n’a abaissé le plafond de 120 jours au 1er novembre 2026. Le détail figure dans la section de chaque ville. Sources : code du tourisme, art. L. 324-1-1, code de la construction et de l’habitation, art. L. 631-10, service-public.gouv.fr, 27 juillet 2026 et règlements municipaux, consultés le 1er novembre 2026.

Quelle ville choisir selon votre objectif patrimonial ?

Aucune de ces villes n’est meilleure dans l’absolu. La bonne dépend de ce que vous attendez de votre patrimoine dans dix ans :

• Cash-flow : Troyes et Châlons-en-Champagne (près de 10 % brut), Mulhouse pour qui accepte travaux et sélection fine de l’adresse.
• Équilibre rendement et valorisation : Metz, Nancy et Reims, entre 6 et 7 % brut avec des prix en hausse d’un quart à un tiers en dix ans.
• Locataires à fort pouvoir d’achat : Thionville pour le Luxembourg, Saint-Louis pour la Suisse.
• Liquidité et patrimoine : Strasbourg et Colmar, où la rareté protège la valeur à la revente.
• Défiscalisation dans l’ancien : les dix villes disposent de programmes en loi Jeanbrun, et plusieurs sont éligibles au Denormandie.

Notre approche dans le Grand Est

Le Grand Est est au cœur de notre activité : plusieurs de nos cas clients s’y trouvent, de Mulhouse à Nancy. Sur ces marchés où l’écart entre un bon et un mauvais bien se compte en points de rendement, notre rôle de chasseur immobilier pour investisseur est de sourcer en off-market, de négocier sur la base d’un diagnostic technique, puis de piloter les travaux et la mise en location.

Nous accompagnons nos clients dans chaque département de la région, avec une page dédiée à chacun : investir en Alsace (Bas-Rhin et Haut-Rhin), investir en Moselle, investir en Meurthe-et-Moselle, investir dans les Vosges, investir dans la Meuse, investir dans la Marne, investir dans l’Aube, investir en Haute-Marne et investir dans les Ardennes.

Sources et méthodologie

Prix et loyers moyens : MeilleursAgents, appartements, novembre 2026. Courbes de prix : reconstituées à partir de l’indice des prix MeilleursAgents (valeur de janvier de chaque année, puis octobre 2026), depuis 2011 pour Strasbourg, Colmar, Mulhouse, Metz, Nancy et Reims, depuis 2015 pour Troyes et Châlons-en-Champagne, depuis 2020 pour Thionville et Saint-Louis. Courbes de loyers : Carte des loyers de l’ANIL et du ministère du Logement, loyers d’annonce charges comprises des appartements, millésimes 2018, 2022, 2023, 2024 et 2025 ; ces estimations annuelles peuvent fluctuer d’un millésime à l’autre, et aucune série publique homogène ne couvre quinze ans de loyers à l’échelle communale. Statut d’occupation et logements vacants : INSEE, recensement 2023. Niveau de vie médian et taux de pauvreté : INSEE, Filosofi 2023. Le rendement brut indicatif rapporte le loyer annuel au prix moyen, avant frais d’acquisition, travaux, charges, fiscalité et vacance. Location courte durée : AirROI, données de marché Airbnb par ville, 12 mois à fin septembre 2026 (mise à jour du 1er octobre 2026), moyennes par annonce active ; règles locales : sites officiels des villes et Légifrance, consultés le 1er novembre 2026.

Olivier CLUR

Associé fondateur de Montclair, j'apporte ma vision de gérant d'agence d'architecte d'intérieur Je ne regarde pas un appartement comme un investisseur lambda : je vise un potentiel de transformation et mise sur la valeur qu'une rénovation intelligente peut créer pour votre bien dans son marché.

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