498 000 €
Investis
45 240 €
Loyers annuels HC
7
Lots
9,0%
Rendement brut réel
La situation de notre client.
Profil investisseur :
Salarié frontalier en CDI, notre client construisait depuis plusieurs années un portefeuille locatif multi-sites à cheval sur l’Alsace, la Lorraine et le bassin des trois frontières. Ce nouvel immeuble constituait un changement d’échelle par rapport à ses acquisitions précédentes, plus modestes en volume. L’opération s’inscrit dans le bassin nancéien, l’un des marchés les plus actifs pour l’immeuble de rapport et pour l’investissement locatif en Meurthe-et-Moselle.
Le point de départ :
L’immeuble visé, une belle maison de maître transformée au fil du temps en plusieurs appartements, présentait une fissure importante dans les parties communes au moment de la négociation. De quoi faire fuir un acquéreur non accompagné, ou au contraire de quoi construire une négociation solide pour qui sait l’objectiver.
Le projet en chiffres.
Immeuble 7 lots
Maison de maître transformée en 7 appartements, avec une fissure importante repérée dans les parties communes.
La stratégie déployée.
Phase 1, Lecture complète du rapport de force, Avant toute proposition, prise en compte de la situation du vendeur, de la place du bien dans son marché local, du contexte macroéconomique et des conditions de financement du moment, et enfin des éléments techniques propres au bien. Une négociation immobilière ne se résume jamais à un prix : elle se construit sur l’ensemble de ces paramètres, dont la plupart ne sont accessibles qu’à un acteur réellement actif sur le marché.
Phase 2, Objectivation technique du risque, Plutôt que de négocier sur une inquiétude non qualifiée, intervention d’un expert bâtiment pour identifier précisément l’origine de la fissure. Diagnostic : une simple infiltration, corrigée pour 200 €, sans aucun danger pour la structure une fois la cause traitée. L’expert a profité de son passage pour auditer l’ensemble du bâtiment et identifier les entretiens à prévoir.
Phase 3, Construction de conditions suspensives protectrices, Rédaction précise des clauses de l’offre : obtention d’une déclaration préalable liée à des travaux spécifiques, clause de financement incluant une marge de sécurité calculée sur le projet, et sécurisation explicite de la fissure via l’intervention de l’expert avant la levée des conditions.
Résultat de la négociation, Offre acceptée en l’état, frais de notaire à la charge du vendeur (« acte en main »), réduction du prix de 10 000 €, conditions suspensives protectrices pour l’acquéreur, et obtention de deux garages qui n’étaient initialement pas inclus dans la vente.
Architecture financière
Immeuble financé à crédit et détenu via une société civile à l’impôt sur les sociétés, en cohérence avec le reste du portefeuille du client. L’opération représente aujourd’hui un investissement total d’environ 498 000 € (frais de notaire et travaux inclus), pour 45 240 € de loyers annuels.
Périmètre d’accompagnement
Montclair a piloté l’ensemble de la négociation : lecture du rapport de force, mandat d’expertise technique ciblée sur le point de vigilance identifié à la visite, rédaction des conditions suspensives, puis suivi jusqu’à la signature. Une clause suspensive d’obtention du financement absente ou mal rédigée peut obliger un acquéreur à acheter dans des conditions qui lui sont fortement défavorables : objectiver un point technique inquiétant par une expertise ciblée, plutôt que de le laisser peser comme une incertitude, permet à la fois de sécuriser l’acquéreur et de désamorcer un argument de marchandage mal maîtrisé.
Le rendement indiqué est brut et prévisionnel, calculé sur la base des loyers HC rapportés au prix d’acquisition total (frais de notaire et travaux inclus). Il ne préjuge pas du rendement net après charges, fiscalité et vacance. Toute opération de cette nature nécessite une étude personnalisée.
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