Questions fréquentes de nos clients sur l’investissement locatif

Un cabinet de conseil en investissement immobilier locatif. Nous construisons votre stratégie, cherchons et négocions le bien, puis pilotons financement, travaux, mise en location et arbitrages dans la durée.

Oui. Montclair SAS (SIREN 106 417 819, siège à Strasbourg) détient la carte professionnelle transaction n° CPI67012026000000034. Le mandat de recherche est un contrat écrit, signé avec vous.

Non. Nous n’avons aucun bien à vendre et ne sommes jamais payés par le vendeur. Notre seul client, c’est l’acquéreur.

Les associés du cabinet : Rémy Pampin (stratégie patrimoniale), Romain Isel et Olivier Clur. Votre projet est porté par l’un d’eux, du premier échange au suivi après l’achat.

Dans trois régions : le Grand Est (Strasbourg, Metz, Nancy, Mulhouse, Reims…), l’Île-de-France et le Sud (Côte d’Azur, Bouches-du-Rhône, Var). Comparer ces marchés chiffres en main fait partie du conseil.

Oui : des avis Google vérifiables et des cas clients détaillés, chiffres à l’appui, sur la page Projets.

Oui. Nous travaillons sur 15 ans : refinancement, nouvelle acquisition, revente d’un lot. Le premier achat est souvent le début d’un patrimoine piloté.

Via le formulaire de contact ou un rendez-vous téléphonique. Un associé revient vers vous sous 48 h. Le premier échange et l’étude de projet sont offerts, sans engagement.

Six étapes, avec le même interlocuteur : étude du patrimoine immobilier et simulation sur 15 ans, chasse du bien, négociation et achat, financement avec notre courtier partenaire, rénovation avec Ynspir, puis pilotage et arbitrages.

C’est un contrat écrit qui fixe le périmètre, le budget, le rendement visé et la durée de la mission. Rien n’est dû à la signature : nos honoraires ne sont payables qu’à l’acte authentique.

Sur le marché ouvert comme hors marché : avant-premières d’agences partenaires, remontées de notaires et d’administrateurs de biens, prospection directe d’immeubles sous-exploités. Seuls les biens qui passent notre filtre financier vous sont présentés.

Non, et c’est voulu. Nous cherchons le bien qui correspond à votre stratégie, nous ne cherchons pas un acheteur pour un bien à écouler.

Un dossier d’analyse : baux et loyers réellement encaissés, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, travaux votés, diagnostics, chiffrage des travaux et simulation de rendement net. Vous décidez sur pièces.

Oui, pour chaque bien retenu : prix négocié, frais, travaux, ameublement, financement, loyer, charges, fiscalité, rendement brut et net. Des simulateurs gratuits sont aussi en ligne (rendement, TRI, plus-value, Jeanbrun).

Nous les pilotons sans tout faire nous-mêmes : financement avec notre courtier partenaire, comptabilité et montage fiscal avec des experts-comptables, gestion confiée à un administrateur de biens. Vous êtes libre de choisir vos propres partenaires.

Non, c’est le point de départ normal. Nous comparons nos trois régions selon votre budget, votre fiscalité et votre objectif : revenu immédiat ou valorisation.

Oui. Le mandat indique précisément la zone convenue ensemble : région, départements ou villes ciblés, et zones exclues le cas échéant. Rien de ce qui a été décidé à l’oral ne reste hors du contrat.

Oui. Le mandat précise l’actif recherché (immeuble de rapport en monopropriété, appartement, immeuble mixte), le nombre minimal de logements, votre budget et le niveau de travaux que vous acceptez.

Oui. Un immeuble de rapport s’achète le plus souvent loué, en tout ou partie : vous reprenez alors les baux en cours. Un bien libre n’est exigé que si votre stratégie le demande, par exemple pour de gros travaux, et cela est alors écrit dans le compromis.

Sur le coût total de l’opération : prix d’achat, frais de notaire, honoraires Montclair, travaux et mobilier. Si un rendement minimum a été convenu, il figure dans le mandat avec sa formule de calcul.

Les loyers encaissés, après une vacance estimée, couvrent :

• la mensualité du crédit sur 20 ans, assurance comprise ;
• les charges non récupérables ;
• la taxe foncière ;
• l’assurance propriétaire ;
• la gestion.

L’impôt sur les loyers est présenté à part, selon le régime fiscal retenu.

Non. Un e-mail avec accusé de réception suffit pour les échanges courants, y compris un changement d’adresse. Le recommandé n’est exigé que pour la résiliation du mandat.

Avant l’offre, ou au plus tard avant la promesse, vous recevez un dossier comprenant :

• les DPE de chaque logement et, lorsqu’il est requis, le DPE collectif de l’immeuble ;
• l’état locatif, les baux, l’historique des loyers et des éventuels impayés ;
• la taxe foncière et les charges non récupérables ;
• la vérification de la conformité des logements, de la division et des compteurs ;
• une estimation ou des devis pour la toiture, la façade, l’isolation, le chauffage et l’électricité ;
• la valeur locative et la valeur de revente de chaque appartement ;
• le calcul du rendement et du cash-flow sur le coût total de l’opération.

Oui. Nos obligations figurent dans le mandat ou son annexe « Prestations et livrables » :

• recherche active ;
• compte rendu régulier ;
• analyse écrite de chaque bien présenté ;
• négociation dans votre seul intérêt ;
• transparence sur tous les frais.

Entre 6 et 24 semaines pour un mandat bien cadré. Au-delà, c’est généralement le cahier des charges qui bloque, pas le marché.

Comptez environ 3 mois entre la promesse et l’acte authentique, puis la durée des travaux. Pour un projet avec rénovation, 8 à 14 mois séparent généralement le cadrage de la première location.

Non. Nous faisons les pré-visites avec un reportage détaillé (photos, désordres, copropriété). Nous vous proposons une visite d’engagement sur les deux ou trois biens réellement retenus, à faire sur place si vous le pouvez.

Offre, promesse et acte peuvent se signer à distance (signature électronique, procuration notariée). Vous suivez chaque étape et rien ne se signe sans votre validation.

Libre si des travaux sont nécessaires. Loué si le loyer est conforme au marché et le locataire à jour : nous vérifions alors le bail, les quittances récentes et la conformité du loyer (encadrement, DPE).

Prix d’achat, frais de notaire, honoraires Montclair, travaux, ameublement si meublé, frais de garantie bancaire. Notre simulation les intègre tous.

Oui. La SCI à l’IR convient à la location nue et à la transmission. La SCI à l’IS permet d’amortir mais alourdit la fiscalité à la revente. Le choix se fait avec un expert-comptable, avant l’offre.

Oui, nous accompagnons des expatriés et des frontaliers (Suisse, Luxembourg, Allemagne). Les banques demandent souvent un apport plus élevé aux non-résidents, d’où l’intérêt de passer par un courtier.

Notre courtier partenaire construit le montage avec vous. Ses honoraires vous sont annoncés à part, avant tout engagement. Vous restez libre de passer par votre banque.

En général, l’apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 10 % du projet. Il varie selon la banque, votre profil et votre lieu de résidence.

Le Haut Conseil de stabilité financière plafonne en principe l’endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, sur 25 ans maximum. Les banques intègrent les loyers futurs, en général à hauteur de 70 %.

Ce plafond n’est pas une fin de non-recevoir pour un investisseur : les banques disposent d’une marge de flexibilité et certains de nos partenaires bancaires acceptent, pour des profils solides et des opérations qui s’autofinancent, des montages au-delà de 45 % d’endettement. C’est l’analyse de votre dossier par notre courtier partenaire qui le détermine, avant le lancement de la recherche.

Oui, c’est souvent recommandé : les travaux chiffrés sur devis entrent dans l’enveloppe du prêt immobilier, à un taux plus bas qu’un crédit à la consommation.

Oui, si votre endettement résiduel et les loyers attendus le permettent. Nous évaluons votre capacité d’emprunt avec le courtier avant de lancer la recherche.

Emprunter plutôt que payer comptant : les loyers remboursent tout ou partie du crédit, et vous constituez un patrimoine avec un effort d’épargne limité. Le levier joue aussi à la baisse, d’où l’importance d’acheter au bon prix.

Ynspir, notre cabinet d’architecture d’intérieur partenaire : conception des espaces, sélection des entreprises, coordination du chantier et home staging avant location. Les devis sont établis à votre nom.

Passer par Ynspir n’est pas une obligation : vous pouvez confier les travaux à votre propre architecte ou à vos entreprises. Nous intégrons alors leurs devis dans la simulation et restons votre interlocuteur pour le suivi global de l’opération.

Ce sont des entreprises partenaires référencées par Ynspir, suivies de chantier en chantier, dont les assurances sont vérifiées avant intervention.

Ynspir facture 8 % du montant du chantier pour la conception et la coordination, montant annoncé dans le mandat et dû seulement si vous choisissez de lui confier les travaux. Montclair ne perçoit aucune commission d’Ynspir ni des entreprises qui interviennent sur votre chantier : nos honoraires se limitent à ceux du mandat de recherche.

Nous proposons, en option, une garantie séquestre de 1 à 3 % selon l’ampleur du projet : les fonds destinés aux entreprises sont consignés et libérés à la levée des réserves. Elle n’est pas obligatoire. Sans séquestre, les règlements suivent l’avancement du chantier, sur la base des situations de travaux validées par Ynspir ou par votre maître d’œuvre.

Oui, par la décennale des entreprises qui interviennent. Les attestations vous sont transmises sur demande.

Ynspir remplace l’entreprise et reprend la coordination.

Un rafraîchissement (sols, peinture, salle d’eau, cuisine) prend en général 1 à 3 mois ; une rénovation lourde ou un immeuble, davantage.

Oui : planches de matériaux à valider, puis photos et comptes rendus réguliers. Vous validez les choix, nous gérons l’exécution.

Ameublement clés en main par Ynspir : sélection, livraison groupée et installation, sur une liste adaptée au bien que vous validez.

Un administrateur de biens partenaire, que nous sélectionnons avec vous. Nous restons votre interlocuteur pour le suivi et les arbitrages. Vous pouvez aussi gérer vous-même.

Sur les loyers réellement constatés dans le quartier, pas sur les annonces, et dans le respect des règles locales : encadrement des loyers, plafond d’un dispositif fiscal, DPE.

Dans nos marchés, un bien rénové et bien placé se loue en général en 2 à 4 semaines. La période juin-septembre est la plus favorable pour les petites surfaces.

Solvabilité (revenus, garants, garantie Visale), stabilité et sérieux du dossier, dans le respect de la liste légale des pièces exigibles.

C’est recommandé. La GLI couvre loyers et charges impayés, frais de procédure et souvent les dégradations. Elle ne se cumule pas avec une caution personnelle, sauf locataire étudiant ou apprenti. La garantie Visale d’Action Logement est une alternative gratuite pour les locataires éligibles.

Un mois de loyer hors charges en location nue, deux mois maximum en meublé. Il est restitué sous un mois si l’état des lieux est conforme, sous deux mois sinon.

Relance, commandement de payer par commissaire de justice, puis procédure judiciaire si nécessaire. L’expulsion est impossible pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars : la GLI sécurise vos revenus pendant ce délai.

Le syndic de l’immeuble. Le gestionnaire régularise chaque année les charges récupérables auprès du locataire.

En location nue : le micro-foncier (abattement de 30 %, jusqu’à 15 000 € de loyers) ou le régime réel, qui déduit les charges et les intérêts d’emprunt. En meublé : le micro-BIC (abattement de 50 % pour un meublé loué à l’année) ou le régime réel, qui permet d’amortir le bien et le mobilier.

Aucun de ces régimes n’est le meilleur dans l’absolu. Le bon choix dépend de votre tranche d’imposition, du montant des travaux, de la durée de détention envisagée et de ce que vous visez : revenu immédiat, capitalisation ou transmission. C’est pourquoi la simulation que nous vous remettons compare les régimes pour votre bien et votre situation, avant l’offre, avec l’expert-comptable si nécessaire.

Le loueur meublé non professionnel : vous louez un logement meublé et vos recettes restent inférieures à 23 000 € par an ou aux autres revenus d’activité de votre foyer. Au-delà de ces deux seuils cumulés, vous passez loueur meublé professionnel (LMP), avec des règles différentes pour les déficits, les plus-values et les cotisations sociales. L’activité se déclare sur le guichet unique de l’INPI dans les 15 jours qui suivent le début de la location.

Le LMNP convient à beaucoup d’investisseurs, pas à tous : pour un foyer dont les revenus d’activité sont modestes, le basculement en LMP peut arriver vite ; pour un dirigeant, la détention en société est parfois plus cohérente. Nous regardons le seuil à partir de votre situation réelle, pas d’un cas type.

Au régime réel, le bâti (hors terrain), les travaux et le mobilier s’amortissent chaque année ; cette charge comptable vient souvent neutraliser l’impôt sur les loyers pendant de longues années. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

L’intérêt de l’amortissement se mesure donc sur toute la durée de détention, pas seulement sur la première déclaration : un investisseur qui revend à cinq ans et un autre qui conserve quinze ans n’ont pas le même résultat. Nous faisons simuler la sortie avant l’achat, avec votre horizon et votre tranche d’imposition, pour décider en connaissance de cause.

Le meublé au réel l’emporte souvent pour un revenu immédiat faiblement imposé. Le nu reste pertinent avec de gros travaux : le déficit foncier s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027) (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique, jusqu’au 31 décembre 2027), et le dispositif Jeanbrun permet d’amortir un logement rénové loué nu.

La réponse change avec votre tranche d’imposition, la nature des travaux, le type de locataires visé et vos autres revenus fonciers. Un même immeuble peut relever du meublé pour un client et du nu pour un autre : le choix se fait dans l’étude du patrimoine immobilier, bien par bien, et non une fois pour toutes.

Oui, au régime réel, en location nue (revenus fonciers) comme en meublé (BIC). Ils ne le sont ni en micro-foncier ni en micro-BIC, où l’abattement forfaitaire remplace toute déduction.

C’est l’une des raisons pour lesquelles le régime réel est fréquemment préférable les premières années d’un investissement financé à crédit : intérêts, assurance emprunteur et frais de dossier pèsent lourd au départ. Nous comparons les deux options sur votre plan de financement précis, puisque le résultat dépend du montant emprunté et du taux obtenu.

Ils peuvent être financés par le prêt. Au régime réel en meublé, ils s’intègrent au coût d’acquisition du bien et s’amortissent, ou se déduisent selon l’option retenue avec votre expert-comptable. En location nue, ils ne se déduisent pas des loyers mais majorent le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value à la revente.

Le traitement exact dépend donc de votre régime, de votre mode de détention (en nom propre ou en société) et de votre horizon de revente : nous le faisons valider par l’expert-comptable dans la simulation, pour que l’effet des honoraires soit mesuré dans votre cas et non estimé de façon générique.

Oui, l’année qui suit leur perception, même si le résultat est nul ou déficitaire. Au régime réel en meublé, une liasse 2031 est à déposer chaque année ; en location nue au réel, c’est la déclaration 2044.

La première année est souvent celle où le choix du régime se joue : l’option pour le réel, le point de départ des amortissements ou l’imputation d’un premier déficit se décident à ce moment-là. Nous préparons cette première déclaration avec vous et l’expert-comptable, en fonction des travaux réalisés et de votre situation.

Trois lignes, écrites dans le mandat :

Pour un bien négocié à 200 000 €, les honoraires de recherche s’élèvent à 16 000 €. Pour un bien à 120 000 €, le minimum de 12 000 € s’applique.

Non. Aucun versement n’est demandé à la signature du mandat ni pendant la recherche. Les honoraires de recherche ne sont dus qu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire, c’est-à-dire une fois que vous êtes propriétaire. Si l’achat ne se fait pas, vous ne devez rien.

Non, sur le prix d’achat négocié : plus nous négocions, moins vous payez. Si le vendeur a confié son bien à une agence, ses frais d’agence s’ajoutent au coût de l’opération ; nous vous présentons toujours le coût complet.

Les frais de notaire, le coût des travaux et du mobilier, les honoraires du courtier, de l’expert-comptable et du gestionnaire, annoncés séparément avant tout engagement.

Non. Montclair ne perçoit aucune rémunération du vendeur ni des entreprises présentées : vous êtes notre seul client.

• la recherche ;
• l’analyse financière et technique de chaque bien ;
• la négociation ;
• le montage du dossier de financement avec notre courtier partenaire ;
• la coordination jusqu’à l’acte authentique ;
• l’accompagnement jusqu’à la première mise en location.

Ces prestations sont listées dans une annexe au mandat.

Une indemnité n’est due que dans un seul cas : vous achetez directement, sans notre intervention, un bien que nous vous avons présenté par écrit pendant la durée du mandat. Un simple manquement administratif ne donne lieu à aucune indemnité.

Le mandat est non exclusif : vous restez libre d’acheter un autre bien sans nous en informer. L’obligation d’information ne porte que sur les biens que nous vous avons présentés, pour éviter un litige sur les honoraires lorsqu’un même bien est présenté par deux intermédiaires. Il est toutefois appréciable de nous le faire savoir, pour que nous arrêtions les recherches le cas échéant.

Non. Les principaux risques : acheter trop cher, surestimer le loyer, sous-estimer les travaux, une copropriété en difficulté, la vacance et les impayés, un changement de règles (DPE, encadrement). Notre méthode vise à les identifier avant l’offre, pas à les nier.

Par le filtre financier et technique : loyer recalculé au niveau légal et au marché réel, trois derniers PV d’AG, diagnostics, travaux chiffrés par un professionnel, et expert bâtiment quand un désordre apparaît. Un défaut objectivé devient un argument de négociation.

Emplacements à demande locative profonde, loyer juste plutôt que maximal, et rénovation de qualité qui fidélise les locataires.

Un loyer surestimé allonge la vacance et peut exposer à une action du locataire en zone encadrée. C’est pourquoi nos simulations partent des loyers réellement pratiqués.

Selon les contrats : loyers et charges impayés, indemnités d’occupation, frais de procédure, dégradations au-delà du dépôt de garantie, protection juridique.

Une caution gratuite d’Action Logement : elle indemnise le bailleur en cas d’impayés, puis se retourne contre le locataire. Elle est accessible aux locataires éligibles.