Amortissement d’un bien immobilier locatif : régimes, durées , exemple et calcul (2026)

L’amortissement d’un bien immobilier locatif est le levier fiscal le plus puissant à la disposition des investisseurs pour neutraliser l’imposition de leurs loyers. Mécanisme comptable avant tout, il consiste à déduire chaque année une fraction du prix d’achat de votre bien de vos revenus locatifs, en considérant que le bâti s’use avec le temps.

Jusqu’en 2025, cette arme patrimoniale immobilière était strictement réservée à la location meublée (LMNP/LMP) et aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Depuis février 2026, la donne a profondément changé : la location vide y a désormais accès sous conditions grâce au nouveau dispositif Jeanbrun. Habitués de ces stratégies d’investissement, nos experts en investissement LMNP clé en main et immeubles de rapport vous expliquent comment ces récents changements redessinent la carte de l’optimisation fiscale immobilière.

Amortissement comptable ou amortissement fiscal : de quoi parle-t-on vraiment ?

Le principe comptable : constater la dépréciation d’un actif

En comptabilité, un immeuble n’est pas un actif figé. Ses murs se fissurent, sa toiture vieillit, son réseau électrique devient obsolète. L’amortissement comptable est la traduction financière de cette usure inéluctable. Il s’agit d’étaler le coût d’acquisition de l’immeuble sur sa durée d’utilisation probable. Chaque année, la valeur du bien inscrite au bilan de votre société (ou de votre activité LMNP) diminue du montant de cette usure théorique pour atteindre sa Valeur Nette Comptable (VNC).

Le principe fiscal : une charge déductible sans décaissement

C’est ici que l’amortissement devient un outil d’enrichissement. Contrairement à une facture de travaux ou à des intérêts d’emprunt, la dotation aux amortissements est une charge calculée, dite “non décaissée”. Elle vient diminuer votre bénéfice imposable sans qu’aucun euro ne sorte réellement de votre trésorerie. Vous encaissez vos loyers, mais vous n’êtes pas imposé dessus car l’amortissement vient effacer le bénéfice fiscal.

Pourquoi les deux se rejoignent sur la décomposition par composant ?

Pour que l’avantage fiscal soit valide, l’administration exige que l’amortissement comptable reflète la réalité physique du bâtiment. On ne peut pas amortir un immeuble en un seul bloc sur 50 ans. Il faut isoler le terrain (qui ne s’use pas) et diviser le bâti en sous-parties (toiture, gros œuvre, électricité) ayant chacune leur propre rythme d’obsolescence. C’est la méthode de l’amortissement par composants.

Qui peut amortir un bien locatif en 2026 : les 6 régimes passés en revue

LMNP et LMP au régime réel

Le statut de Loueur en Meublé (Professionnel ou Non Professionnel en 2026) au régime réel permet d’amortir le bâti, les travaux et le mobilier. C’est le régime historique de prédilection pour gommer la fiscalité des revenus locatifs sur 10 à 15 ans.

SCI à l’impôt sur les sociétés

En optant pour l’IS, la Société Civile Immobilière bascule dans la fiscalité d’entreprise. L’amortissement y est obligatoire et permet de réduire drastiquement l’assiette de l’IS (taux réduit à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %).

SCI à l’impôt sur le revenu : la réponse a changé en 2026

Historiquement, la SCI à l’IR, soumise au régime des revenus fonciers classiques, interdisait tout amortissement du bien. Depuis février 2026, si la SCI à l’IR loue en vide et s’engage dans le dispositif Jeanbrun, elle peut exceptionnellement pratiquer un amortissement fiscal déductible.

SARL de famille

Soumise par défaut à l’IR, la SARL de famille permet d’exercer une activité de location meublée (contrairement à la SCI à l’IR classique) tout en bénéficiant de l’amortissement par composants du LMNP, avec l’avantage de faciliter la transmission des parts.

Location vide au réel foncier via le dispositif Jeanbrun

L’investisseur détenant un bien en nom propre (ou en indivision) et louant nu au régime réel foncier peut désormais activer l’amortissement Jeanbrun, moyennant des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le loyer doit respecter les plafonds réglementaires, ce qui laisse peu de place à un complément de loyer.

Les régimes qui excluent l’amortissement : micro-foncier et micro-BIC

L’amortissement est incompatible avec les régimes forfaitaires. Si vous déclarez au micro-foncier (location vide, abattement de 30 %) ou au micro-BIC (location meublée, abattement de 50 %), l’administration considère que l’usure de votre bien est déjà incluse dans cet abattement global. À noter : opter pour le Jeanbrun sur un seul logement ferme l’accès au micro-foncier pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer.

Régime	Amortissement possible	Base amortissable	Contrainte principale	Réintégration à la revente
LMNP / LMP Réel	Oui	Bâti + Travaux + Meubles	Location meublée obligatoire	Oui (depuis réforme 2025)
SCI à l’IS	Oui	Bâti + Travaux	Frottement fiscal sur les dividendes	Oui (calcul sur la VNC)
SCI à l’IR (Classique)	Non	N/A	Revenus fonciers lourdement taxés	N/A
SARL de Famille	Oui	Bâti + Travaux + Meubles	Limité aux membres d’une même famille	Oui
Loc. Vide (Jeanbrun)	Oui	80 % du prix net de frais	Engagement 9 ans + plafonds + 8 000 €/an/foyer	Oui (depuis la LF 2026)
Régimes Micro	Non	N/A	Plafond de recettes (15 000 € en micro-foncier, 83 600 € en micro-BIC)	N/A

Location vide : ce que change le dispositif Jeanbrun depuis février 2026

Le principe : amortir 80 % du prix d’acquisition

Pensé pour relancer l’investissement dans le parc locatif traditionnel après la fin du Pinel, le dispositif Jeanbrun introduit une véritable révolution fiscale : la possibilité d’amortir fiscalement un bien loué nu. Contrairement aux régimes IS ou LMNP qui exigent une ventilation fine par composants, le dispositif Jeanbrun forfaitise la base : le foncier est réputé valoir 20 % du prix, et vous amortissez les 80 % restants. Attention à l’assiette exacte : c’est le prix d’acquisition net de frais. Les frais de notaire en sont exclus, et seuls les travaux d’un bien acquis à rénover viennent majorer la base.

Les taux applicables selon le neuf, l’ancien rénové et le niveau de loyer

L’amortissement n’est pas libre, mais contrairement à une idée reçue il n’est pas limité à 9 ans : le texte ne fixe aucune durée. La seule borne est que le cumul des amortissements ne peut dépasser la valeur hors foncier. Les taux, eux, dépendent de la nature du bien et de l’affectation du logement :

• Logement neuf, VEFA ou construit par le contribuable : 3,5 % par an en location intermédiaire, majoré d’un point en location sociale (4,5 %) et de deux points en très social (5,5 %).
• Logement acquis avec travaux lourds (travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, au sens de la réhabilitation lourde) : 3 % par an, majoré de 0,5 point en social (3,5 %) et d’un point en très social (4 %).

Plafonds annuels et imputation du déficit foncier

C’est le point que la plupart des présentations oublient. L’amortissement Jeanbrun est plafonné à 8 000 € de déduction par an et par foyer fiscal, tous logements confondus, porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la majorité des loyers relève du social ou du très social. Ce plafond prime sur le calcul théorique du taux.

L’amortissement s’impute sur vos revenus fonciers. S’il crée un déficit, celui-ci reste imputable sur le revenu global dans la limite de droit commun de 10 700 € par an : le relèvement à 15 300 € ne concerne pas le Jeanbrun, le surplus étant reportable dix ans sur vos revenus fonciers.

Les contreparties : 9 ans d’engagement, loyers et ressources encadrés

L’avantage fiscal n’est pas sans friction. Vous devez vous engager à louer le bien nu, à titre de résidence principale, de manière effective et continue pendant neuf ans minimum, à une personne extérieure à votre foyer fiscal et non parente ou alliée jusqu’au deuxième degré : enfants, parents, grands-parents et fratrie sont donc exclus. Le logement doit par ailleurs se situer dans un bâtiment d’habitation collectif, ce qui écarte la maison individuelle, et l’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les loyers sont plafonnés selon le zonage (A, B1, B2, C), et les locataires entrants doivent respecter des plafonds de ressources. L’optimisation peut également aller plus loin avec le LLI pour donner un “super Jeanbrun”.

Jeanbrun ou LMNP : comment arbitrer selon votre horizon

Chez Montclair, l’arbitrage entre ces deux régimes est mathématique. Le LMNP offre une liberté totale sur la fixation des loyers et permet d’amortir 100 % du bâti, mais il subit depuis 2025 la réintégration des amortissements lors de la revente. Le dispositif Jeanbrun contraint vos loyers à la baisse, limite la base à 80 % et plafonne la déduction à 8 000 € par an. Surtout, il subit la même réintégration que le LMNP à la revente : depuis la loi de finances pour 2026, les amortissements des i et j viennent eux aussi minorer le prix d’acquisition. L’arbitrage ne se joue donc pas sur la sortie, mais sur l’exploitation : le Jeanbrun convient à un bailleur en location nue qui accepte des loyers plafonnés, le LMNP ou la SCI à l’IS restent supérieurs dès que le marché local permet du meublé au prix fort.

La base amortissable en immobilier : ce qui s’amortit, ce qui ne s’amortit pas

La quote-part terrain, non amortissable

Quel que soit le régime choisi (IS ou LMNP), un terrain ne perd jamais de sa valeur par l’usure du temps. L’administration fiscale interdit formellement de l’amortir. Avant de ventiler les composants de votre bien, vous devez donc extraire la valeur du terrain du prix d’achat. En règle générale, cette quote-part représente entre 15 % et 30 % du prix d’acquisition, selon que l’immeuble soit situé en zone rurale ou dans un centre-ville très dense (où le foncier coûte cher).

Comment justifier la ventilation terrain-bâti face à l’administration

Vous ne pouvez pas décider arbitrairement que le terrain ne vaut que 5 % pour gonfler votre base amortissable. En cas de contrôle, vous devez pouvoir justifier ce ratio. Chez Montclair, nous préconisons deux méthodes validées par la jurisprudence : la comparaison avec les ventes de terrains nus similaires dans le même quartier via la base DVF (Demande de Valeurs Foncières), ou l’application du barème forfaitaire de l’administration, lorsqu’il est publié et favorable.

Frais de notaire et droits d’enregistrement

Les frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement, frais d’agence à la charge de l’acquéreur) peuvent, au choix, être déduits intégralement en charges l’année de l’achat, ou être immobilisés et amortis sur la même durée que l’immeuble. La déduction immédiate crée un gros déficit la première année, idéal si vous avez d’autres revenus locatifs fortement imposés à gommer immédiatement.

Travaux de rénovation : amortissement ou charge déductible

La frontière est stricte. Les travaux d’entretien et de réparation (peinture, changement d’une chaudière à l’identique) se déduisent immédiatement de vos loyers. Les travaux de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration majeure (création d’un nouvel étage, transformation d’un local commercial en habitation) modifient la valeur de l’actif : ils doivent obligatoirement être immobilisés et amortis selon leur propre durée de vie. Ce type de prestation est entièrement pris en charge par nos équipe de rénovation clé en main.

Mobilier et équipements

En LMNP, les meubles meublants (canapé, literie, table) et les équipements d’électroménager s’amortissent séparément de l’immeuble, généralement sur une durée courte de 5 à 10 ans. Cela crée un pic d’amortissement très puissant durant les premières années de votre investissement.

Durées d’amortissement et méthode par composant

Les 5 composants retenus par la pratique

Pour être conforme au Plan Comptable Général, l’administration fiscale exige de décomposer le bâti (une fois le terrain déduit) en plusieurs sous-catégories, appelées composants. Chaque composant se voit attribuer une quote-part de la valeur globale du bâti et une durée de vie technique qui lui est propre.

Tableau des durées et clés de répartition indicatives

Ces chiffres sont issus de la pratique comptable usuelle pour des biens à usage d’habitation. Ils doivent être ajustés par votre expert-comptable selon l’état réel de l’immeuble à l’achat.

Composant	Part indicative (du prix du bâti)	Durée de vie retenue	Taux d’amortissement annuel
Gros œuvre (murs, fondations)	40 % à 50 %	50 à 75 ans	1,3 % à 2 %
Toiture	10 % à 20 %	20 à 30 ans	3,3 % à 5 %
Électricité et plomberie	10 % à 15 %	15 à 20 ans	5 % à 6,6 %
Menuiseries extérieures	10 % à 15 %	15 à 20 ans	5 % à 6,6 %
Agencement et aménagements	10 % à 20 %	10 à 15 ans	6,6 % à 10 %

Linéaire ou dégressif : pourquoi l’immobilier reste au linéaire

L’amortissement immobilier se pratique presque exclusivement en mode linéaire. Cela signifie que le taux d’amortissement est constant chaque année jusqu’à l’épuisement de la valeur du composant. L’amortissement dégressif (qui permet de déduire plus les premières années) est réservé par la loi à certains biens d’équipement industriels et hôteliers très spécifiques.

Le compte 218100 et son usage

Dans le jargon de votre liasse fiscale (notamment en SCI à l’IS), le compte comptable 218100 désigne les “Installations générales, agencements et aménagements divers”. Il est crucial de bien l’utiliser pour séparer les éléments qui s’usent vite (amortissables sur 10 ans) du compte 213 (Constructions) qui regroupe le gros œuvre amortissable sur un demi-siècle. Une bonne ventilation comptable est le garant d’une optimisation sereine.

Peut-on amortir un bien ancien

Oui, absolument. Le fait que l’immeuble date des années 1930 ne change rien à l’amortissement. Cependant, la durée d’amortissement peut être légitimement réduite pour tenir compte de l’état d’usage du bâtiment au moment de votre acquisition, augmentant ainsi mécaniquement vos dotations annuelles et votre économie d’impôt.

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Les données d’entrée à réunir

Pour générer un tableau d’amortissement précis, vous (ou votre comptable) devez consolider quatre données : le prix d’acquisition acte en main, la quote-part foncière retenue (le terrain), la grille de décomposition par composants, et la date exacte de mise en location ou de début d’exploitation pour le prorata temporis de la première année.

Quand l’amortissement cesse de produire son effet

À mesure que le temps passe, les composants à courte durée de vie (agencements, meubles, fluides) arrivent au terme de leur plan d’amortissement. La dotation annuelle chute mécaniquement. C’est ce que nous appelons le “réveil fiscal”. L’investisseur se retrouve alors avec des loyers qui ne sont plus couverts par les amortissements, déclenchant une fiscalité lourde. Chez Montclair, nous anticipons ce croisement des courbes pour déclencher au bon moment l’arbitrage, la restructuration ou la revente de l’actif.

Le cas particulier de l’immeuble de rapport

L’acquisition d’un immeuble de rapport en bloc est l’opération reine pour bâtir un patrimoine solide. Mais elle concentre une complexité fiscale redoutable que peu d’acteurs maîtrisent.

Pourquoi la décomposition par composant devient indispensable

Sur un immeuble entier, les montants en jeu (souvent supérieurs au million d’euros) exigent une précision chirurgicale. Contrairement à un appartement en copropriété où le gros œuvre et la toiture vous échappent partiellement, dans un immeuble de rapport, vous détenez 100 % des composants lourds. L’enjeu est de ventiler finement la façade, la charpente, la couverture et les parties communes pour maximiser les premières années d’amortissement.

Immeuble mixte : traitement du rez-de-chaussée commercial

C’est le piège classique. Un immeuble de rapport mixte de qualité comprend très souvent un local commercial au rez-de-chaussée et des appartements dans les étages. Les régimes fiscaux s’entrechoquent : le local commercial ne peut ni relever du LMNP (réservé à l’habitation), ni du dispositif Jeanbrun.

La stratégie Montclair consiste à scinder juridiquement et fiscalement l’actif. Nous structurons souvent l’opération via une mise en copropriété ou une division en volumes : le local commercial est logé dans une SCI à l’IS (permettant d’amortir les murs commerciaux), tandis que les étages résidentiels sont logés dans une structure distincte adaptée (SARL de famille ou programmes Jeanbrun) pour optimiser chaque flux de loyers.

Ventilation par lot ou amortissement global

L’administration permet d’amortir l’immeuble globalement, mais c’est une erreur stratégique. Il faut traiter chaque lot indépendamment dans votre comptabilité. Pourquoi ? Parce que si vous décidez dans 7 ans de revendre un seul appartement à la découpe pour dégager de la trésorerie, vous devez être capable de calculer la VNC exacte de ce lot précis pour déterminer la plus-value de cession. Un amortissement global vous enferme.

Éligibilité d’un immeuble entier au dispositif Jeanbrun

Depuis février 2026, il est possible de placer un immeuble de rapport entier sous le régime Jeanbrun. La règle d’amortissement de 80 % du prix s’applique sur la valeur globale des lots à usage d’habitation. Attention toutefois : le plafond d’amortissement de 8 000 € par an s’applique par foyer fiscal et non par immeuble, et l’imputation du déficit foncier sur le revenu global reste limitée à 10 700 €. Sur un gros actif, une part importante de l’amortissement générera un déficit foncier reportable sur 10 ans, lissant la charge fiscale dans la durée mais limitant le gain immédiat.

Comparatif chiffré sur un immeuble de rapport : LMNP, SCI à l’IS, Jeanbrun

Pour un immeuble d’habitation acquis 1 000 000 € générant 65 000 € de loyers annuels :

• En SCI à l’IS : L’amortissement net annuel (hors terrain) efface l’IS les premières années, mais la plus-value latente gonfle mécaniquement. La sortie en capital sera fortement taxée.
• En LMNP : Même schéma d’effacement, mais depuis la réforme de 2025, la fiscalité à la revente est devenue punitive, pénalisant les détentions courtes.
• En Jeanbrun (IR) : l’assiette théorique atteint 800 000 €, mais la déduction reste plafonnée à 8 000 € par an et par foyer : sur un actif de cette taille, le dispositif ne couvre qu’une fraction des loyers. La revente s’opère sous le régime des particuliers, avec abattement pour durée de détention, mais les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition depuis la LF 2026. Le Jeanbrun trouve son intérêt sur des opérations plus modestes, pas sur un immeuble à un million d’euros.

Amortissement et revente : le calcul que personne ne fait

La véritable rentabilité d’un investissement immobilier ne se juge pas le jour de l’achat, ni pendant son exploitation, mais à sa revente. L’amortissement est une dette fiscale que l’on reporte dans le temps.

LMNP : la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025

Jusqu’en 2024, le LMNP était une niche fiscale en or : on amortissait le bien pour ne pas payer d’impôt sur les loyers, et à la revente, la plus-value était calculée sur le prix d’achat initial. L’amortissement disparaissait dans la nature. Depuis l’article 84 de la loi de finances pour 2025, la fête est finie. Les amortissements déduits durant l’exploitation viennent minorer le prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value, pour toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition. Les résidences étudiantes et les établissements de type EHPAD restent hors champ. Conséquence : la plus-value fiscale explose lors de la revente.

SCI à l’IS : la plus-value professionnelle calculée sur la Valeur Nette Comptable

C’est le régime historique de la réintégration. Reprenons le bien à 159 000 € de notre exemple, cette fois logé dans une SCI à l’IS. Au bout de quinze ans, vous avez amorti environ 84 000 € : sa Valeur Nette Comptable est tombée à 75 000 €. Si vous le revendez 185 000 €, votre plus-value imposable à l’IS n’est pas de 26 000 €, la plus-value réelle, mais de 110 000 €. C’est le prix à payer pour quinze ans de loyers non fiscalisés.

Jeanbrun : une réintégration alignée sur le LMNP depuis la LF 2026

C’est la principale idée fausse qui circule sur le dispositif. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a modifié l’article 150 VB du CGI pour y ajouter les amortissements des i et j : ceux-ci minorent eux aussi le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. La revente s’opère bien sous le régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention, mais l’assiette est augmentée du montant amorti, exactement comme en LMNP.

S’ajoute la contrainte de durée : en cas de rupture avant neuf ans, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu foncier de l’année de la rupture, avec application du système du quotient pour atténuer la progressivité. Trois situations échappent à cette reprise : le décès, l’invalidité de 2^e ou 3^e catégorie et le licenciement.

Simulation comparée sur un horizon de 15 ans

Une stratégie performante exige d’aligner le véhicule fiscal avec votre calendrier de vie. Si votre objectif est la conservation générationnelle, la SCI à l’IS reste pertinente (la plus-value latente importe peu si vous ne vendez pas). Si vous ciblez une rotation de votre portefeuille à 10-12 ans, ne comptez pas sur le Jeanbrun pour effacer le frottement de sortie : sa réintégration est désormais la même qu’en LMNP. Son intérêt est ailleurs, dans la possibilité d’amortir en location nue, avec un plafond de 8 000 € par an qui le destine aux patrimoines en construction plutôt qu’aux gros actifs.

Les 6 erreurs qui déclenchent un redressement

L’administration fiscale est particulièrement vigilante sur le mécanisme des amortissements, car les enjeux financiers pour le Trésor Public sont massifs. Voici les pièges à éviter absolument.

1. Sous-évaluer la quote-part terrain

C’est le motif de redressement numéro un. Isoler un terrain à seulement 5 % de la valeur globale dans une grande métropole est mathématiquement indéfendable en cas de contrôle. Assurez-vous que votre expert-comptable applique une clé de répartition documentée.

2. Retenir des durées non justifiables

Amortir le gros œuvre de votre immeuble sur 20 ans pour gonfler vos charges immédiates déclenchera une alerte. Les durées d’usage tolérées par l’administration sont strictes (généralement 50 ans pour la structure).

3. Confondre travaux amortissables et charges déductibles

Tenter de déduire en une seule fois (pour créer un lourd déficit foncier) une facture d’extension de 100 000 € sera retoqué. L’administration requalifiera cette dépense en actif immobilisé, qu’il faudra amortir sur la durée de vie du bâtiment.

4. Oublier l’amortissement des frais d’acquisition

Si vous ne déduisez pas immédiatement vos frais de notaire en charges, il est impératif de ne pas les perdre. Ils doivent être intégrés à votre tableau d’amortissement selon les règles comptables en vigueur.

5. Rompre l’engagement Jeanbrun en cours de route

Un divorce ou une mutation ne justifient pas la rupture de la période de neuf ans. Si vous vendez avant le terme, les amortissements déduits sont réintégrés à votre revenu foncier de l’année de la rupture, avec application du quotient. Seuls le décès, l’invalidité de 2^e ou 3^e catégorie et le licenciement font exception.

6. Négliger l’impact à la sortie

La plus grave erreur est stratégique. Emprunter massivement via une SCI à l’IS pour un bien que vous comptez revendre dans 7 ans. L’addition de l’IS sur la plus-value professionnelle (calculée sur la VNC) et du remboursement du capital restant dû à la banque aboutit souvent à un cash-flow de sortie négatif. Vous devrez faire un chèque pour avoir le droit de vendre.

Questions fréquentes sur l’amortissement d’immeuble et de biens locatifs

Qu’est-ce que l’amortissement sur un immeuble ?

C’est un mécanisme comptable et fiscal qui permet de constater la perte de valeur d’un bâtiment liée à son usure dans le temps. Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction du prix d’achat du bien de vos revenus locatifs, réduisant ainsi fortement votre imposition.

Comment fonctionne l’amortissement d’un bien locatif ?

Le prix du bâti est divisé en différents composants (gros œuvre, toiture, électricité). Chaque composant se voit attribuer une durée de vie propre. La valeur de chaque composant est ensuite lissée et déduite annuellement de vos loyers sous forme de charges.

Comment se calcule l’amortissement d’un bien immobilier ?

On exclut d’abord la valeur du terrain (non amortissable, environ 15 à 30 % du prix). La base restante (le bâti) est divisée par la durée de vie estimée de ses composants. Si le gros œuvre vaut 100 000 € sur 50 ans, la déduction est de 2 000 € par an.

Quelle est la durée d’amortissement d’un bien immobilier ?

La durée globale n’existe pas fiscalement. On utilise l’amortissement par composants. Le gros œuvre s’amortit généralement sur 50 ans, la toiture sur 25 ans, les installations électriques sur 15 ans et les aménagements intérieurs sur 10 ans.

Quelle est la durée d’amortissement d’un immeuble en SCI ?

Si la SCI est à l’IS, les durées suivent le plan comptable des entreprises : entre 50 et 75 ans pour le bâti lourd, et entre 10 et 20 ans pour les éléments de second œuvre, toujours selon la méthode par composants.

Peut-on amortir un bien immobilier ancien ?

Oui, les règles sont identiques pour le neuf et l’ancien. Toutefois, l’état d’usure d’un bien ancien au moment de l’achat peut justifier, sous contrôle d’un expert-comptable, de raccourcir légèrement la durée d’amortissement de certains composants.

Le terrain est-il amortissable ?

Non, l’administration fiscale considère que le foncier (le terrain) ne subit aucune dépréciation par l’usure du temps. Il faut obligatoirement extraire sa valeur (entre 15 % et 30 % du prix total) de la base d’amortissement.

Peut-on amortir en SCI à l’IR ?

Classiquement non. Mais depuis 2026, si la SCI à l’IR loue des logements nus en respectant les plafonds du dispositif Jeanbrun, elle peut exceptionnellement bénéficier d’un amortissement fiscal forfaitaire de 80 % de son coût d’acquisition.

Quand utiliser le compte 218100 ?

En comptabilité (LMNP réel ou SCI IS), le compte 218100 “Installations et agencements” sert à enregistrer les travaux d’aménagement intérieur et le second œuvre, qui s’amortissent sur des durées courtes (10 à 15 ans), séparément de la structure de l’immeuble.

Quelle est la différence entre amortissement linéaire et dégressif ?

L’amortissement linéaire consiste à déduire une somme constante chaque année (ex: 2 % par an sur 50 ans). L’amortissement dégressif permet de déduire des sommes plus importantes les premières années, mais il est interdit pour l’immobilier d’habitation.

Quelles sont les différentes méthodes d’amortissement ?

Pour un actif immobilier, on retient la méthode de l’amortissement linéaire par composants (utilisée en LMNP et IS) ou la méthode de l’amortissement forfaitaire sur la base d’un pourcentage fixe du prix d’achat (utilisée dans le dispositif Jeanbrun).

Quels sont les 3 types d’immobilisation ?

En comptabilité, on distingue les immobilisations incorporelles (logiciels, fonds de commerce), les immobilisations corporelles (immeubles, terrains, machines) et les immobilisations financières (titres de participation, cautions). L’immobilier locatif relève des immobilisations corporelles.

Avertissement. Cet article a une vocation strictement informative et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni une consultation personnalisée au sens de la loi. Montclair est un cabinet de conseil en investissement immobilier : nous ne sommes ni experts-comptables, ni avocats fiscalistes, et nous n’établissons aucune déclaration fiscale pour le compte de nos clients.

Les règles exposées ici reflètent le droit en vigueur à la date de dernière mise à jour de cette page. Elles reposent sur les textes consolidés publiés par Légifrance, principalement l’article 31 du code général des impôts pour le statut du bailleur privé dit loi Jeanbrun et l’article 150 VB pour le calcul des plus-values. La fiscalité immobilière évolue à chaque loi de finances, plusieurs paramètres restent suspendus à des décrets et arrêtés d’application, et la doctrine administrative peut différer de la lecture littérale des textes.

Les exemples chiffrés sont des illustrations construites à des fins de démonstration. Les taux, durées et clés de répartition par composant relèvent de la pratique comptable usuelle et doivent être arbitrés au cas par cas. Ils ne constituent ni une promesse, ni une garantie de résultat, et ne préjugent d’aucune position de l’administration fiscale en cas de contrôle. Avant toute décision, faites valider votre montage et votre plan d’amortissement par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.