Le principe du dispositif Jeanbrun s’énonce simplement : une fraction du prix du logement se déduit chaque année de vos revenus fonciers, pendant la durée d’engagement. En pratique, trois éléments structurent le calcul, et ils s’enchaînent dans un ordre immuable.

La base amortissable n’est pas le prix payé

Le texte exclut la valeur du foncier, retenue forfaitairement à 20 %. L’amortissement porte donc sur environ 80 % du prix d’acquisition, frais inclus. Dans l’ancien avec travaux éligibles, ces travaux s’ajoutent au prix avant que la quote-part foncière ne soit retranchée.

Un appartement neuf acheté 250 000 € frais compris donne une base de 200 000 €. Un ancien acheté 180 000 € avec 60 000 € de travaux donne (180 000 + 60 000) × 80 %, soit 192 000 €.

Ce forfait a le mérite d’uniformiser les calculs. Il a aussi une contrepartie : il colle mal à la réalité d’un bien parisien, où le foncier pèse souvent bien plus de 20 % de la valeur. Le simulateur laisse ce paramètre modifiable pour ceux qui veulent tester une autre hypothèse.

Le barème des taux

Le taux dépend de deux variables : la nature du bien et le niveau de loyer retenu. Plus l’engagement social est fort, plus le taux monte, et plus le plafond annuel se relève.

Du taux à l’économie réelle

L’amortissement annuel vaut la base multipliée par le taux. Notre appartement neuf loué en intermédiaire produit 200 000 × 3,5 %, soit 7 000 €. Le même bien loué en très social donnerait 11 000 €, à confronter au plafond de 12 000 €.

Cette déduction abaisse la base imposable, donc l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L’économie vaut l’amortissement retenu multiplié par votre tranche, majorée des 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur 7 000 €, cela donne 1 974 € à 11 % de tranche, 3 304 € à 30 %, 4 074 € à 41 % et 4 354 € à 45 %.

Un amortissement séduisant sur le papier ne vaut rien si l’un des critères fait défaut, et l’erreur ne se rattrape pas après coup. Autant en connaître les contours avant de sortir la calculatrice.

Ce que le texte exige

• Un logement situé dans un immeuble d’habitation collectif, ce qui exclut les maisons individuelles.
• Une acquisition réalisée entre l’entrée en vigueur de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028.
• Deux voies possibles : le neuf ou la VEFA, ou l’ancien avec des travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
• Un engagement de location de neuf ans, ferme.
• Aucune location à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant, descendant ou allié jusqu’au deuxième degré.

Ce seuil de 30 % de travaux a été relevé par rapport aux versions préparatoires du texte, et il change beaucoup de choses : sur un ancien à 200 000 €, il faut compter 60 000 € de travaux éligibles pour ouvrir droit au dispositif. C’est aussi ce qui explique que nous sourcions des biens déjà repérés pour leur potentiel de travaux, présentés sur nos programmes en ancien réhabilité.

La disparition du zonage

Contrairement aux dispositifs qui l’ont précédé, le Jeanbrun ne comporte pas de zonage : il s’applique sur l’ensemble du territoire. Cette liberté remet la qualité intrinsèque de l’emplacement au cœur de l’arbitrage. Là où le Pinel orientait mécaniquement vers les zones tendues, le Jeanbrun vous laisse seul juge, ce qui est une bonne nouvelle pour l’investisseur averti et un piège pour les autres.

C’est le point le plus souvent survolé dans les simulations rapides. Si vous détenez deux biens éligibles, vous ne cumulez pas deux plafonds de 8 000 €. Vous partagez une enveloppe globale, dont le niveau dépend de la répartition de vos loyers entre les catégories.

Le plafond de base est de 8 000 € par an et par foyer fiscal. Il passe à 10 000 € lorsque la moitié au moins des revenus bruts issus des logements Jeanbrun provient de la location sociale, et à 12 000 € lorsque cette même proportion relève du très social.

Un exemple qui change l’ordre des achats

Vous détenez un premier bien loué en intermédiaire, qui génère 7 000 € d’amortissement théorique, et un second loué en très social qui en produit 9 000 €. Le total théorique atteint 16 000 €. Le plafond applicable dépendra de la part de revenus bruts relevant du très social : s’il représente au moins la moitié du total, vous déduirez jusqu’à 12 000 € ; sinon, votre plafond restera sur un palier inférieur.

Autrement dit, la stratégie se construit dès le premier achat. Si vous envisagez plusieurs opérations, raisonnez plafond global immédiatement : l’ordre d’acquisition et le mix des niveaux de loyer conditionnent votre capacité de déduction sur les neuf années. Lorsque ce plafond devient la contrainte principale, le cumul avec le logement locatif intermédiaire ouvre d’autres leviers, TVA réduite à l’acquisition et crédit d’impôt de taxe foncière.

Trois profils rencontrés dans nos accompagnements, et dont nous tirons notre avis sur le dispositif Jeanbrun. Hypothèse commune : un appartement neuf de 250 000 € frais inclus, loué en intermédiaire, soit 7 000 € d’amortissement annuel dans les clous du plafond.

Tranche à 45 %, avec des revenus fonciers existants

Dirigeante de PME, 220 000 € de revenus annuels, déjà 18 000 € de revenus fonciers nets fiscalisés. L’amortissement réduit une base déjà taxée : 3 150 € d’impôt sur le revenu évité, 1 204 € de prélèvements sociaux, soit 4 354 € par an et plus de 39 000 € sur l’engagement. Le terrain fiscal est idéal ; la question porte alors sur la sélection du bien, pas sur l’opportunité du dispositif.

Tranche à 41 %, sans patrimoine locatif

Cadre supérieur, 145 000 € nets, aucun revenu foncier antérieur. L’amortissement s’impute sur les seuls loyers du bien : avec 10 800 € de loyer annuel et 3 000 € de charges, le revenu foncier net avant amortissement tourne autour de 7 800 €, que l’amortissement neutralise presque intégralement. Gain annuel : environ 4 074 €. Le dispositif est pertinent, mais son rendement dépendra surtout de la qualité de l’actif, puisqu’il n’y a pas de fiscalité antérieure à absorber.

Tranche à 30 %, premier investissement

Ingénieure, 50 000 € nets. Sur le même amortissement, l’économie tombe à 3 304 € par an. Le gain reste réel, mais il faut le rapporter à l’effort d’épargne nécessaire pour porter un bien à 250 000 € avec des loyers intermédiaires, souvent inférieurs de 15 à 20 % au marché libre.

À ce niveau, le Jeanbrun n’est pas la réponse la plus évidente : la tranche limite l’effet de levier et l’engagement de neuf ans en loyer plafonné pèse sur la rentabilité. Un investissement classique, en meublé ou au réel, peut servir la même personne bien plus efficacement. Le comparateur meublé ou non meublé permet de trancher, et le dispositif retrouvera son intérêt quand la trajectoire de revenus fera passer à la tranche supérieure.

L’amortissement Jeanbrun ne remplace pas les mécanismes classiques de la fiscalité foncière, il s’y ajoute. Charges déductibles, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et primes d’assurance continuent de s’imputer dans les conditions habituelles du régime réel. L’amortissement vient ensuite réduire le résultat foncier, dans la limite du plafond annuel.

Bien maîtrisée, cette articulation peut faire basculer le revenu foncier net dans le négatif. C’est là que le déficit foncier trouve sa place, en particulier sur les projets d’ancien avec travaux. Les dépenses de rénovation restent imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un bien des classes E, F ou G aux classes A à D au plus tard le 31 décembre 2027. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Une vigilance s’impose toutefois : la fraction d’amortissement qui ne peut être déduite une année donnée, faute de base foncière suffisante ou à cause du plafond, ne se reporte pas comme les charges classiques. La chronologie du projet, livraison, travaux, mise en location et montée en charge des loyers, pèse donc directement sur le rendement fiscal réel. Un plan de trésorerie année par année s’impose avant de signer, et le calcul du TRI permet d’en mesurer l’effet sur toute la durée de détention.