La règle des 35 % et ce qu’elle signifie vraiment

Le Haut Conseil de stabilité financière a pris le 29 septembre 2021 une décision, applicable depuis le 1^er janvier 2022, qui rend deux critères contraignants pour les établissements de crédit : le taux d’effort ne doit pas excéder 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et la durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans. Ce second plafond, souvent oublié, ferme la porte aux durées de 27 ou 30 ans que certains simulateurs proposent encore.

La règle s’applique à l’ensemble des crédits en cours, pas au seul prêt sollicité. La mensualité maximale admissible vaut donc les revenus nets mensuels multipliés par 35 %, moins les charges de crédit existantes.

Prenons l’exemple chargé par défaut dans le simulateur. Un ménage percevant 4 000 € nets par mois et remboursant déjà 300 € de crédit automobile dispose de 4 000 × 35 % − 300, soit 1 100 € de mensualité pour son nouveau crédit. À 3,5 % sur vingt ans, cela remonte à 189 668 € de capital empruntable, et à 219 668 € de budget avec 30 000 € d’apport.

La pondération des loyers à 70 % : l’avantage de l’investisseur

Les banques n’ignorent pas les loyers déjà perçus, mais elles ne les retiennent qu’à hauteur de 70 %. Cette décote couvre la vacance, les charges non récupérables et la fiscalité. Elle reste un avantage considérable par rapport à une exclusion pure et simple, et c’est le mécanisme que la plupart des calculettes grand public omettent.

Un investisseur percevant 3 500 € de salaire net et 800 € de loyers voit ses revenus retenus portés à 3 500 + 560 = 4 060 €. Sa mensualité maximale atteint 1 421 €, contre 1 225 € sans les loyers. Ces 196 € d’écart représentent, à 3,5 %, 33 800 € de capital supplémentaire sur vingt ans et 39 200 € sur vingt-cinq. De quoi faire basculer la faisabilité d’une deuxième opération.

Le curseur de pondération du simulateur permet de tester une décote plus sévère : certaines banques descendent à 60 %, voire à 50 % sur des locations meublées de courte durée.

Le reste à vivre : le second filtre, moins visible

Le taux d’endettement est une condition nécessaire, pas suffisante. Les banques appliquent en parallèle un filtre moins formalisé : le reste à vivre, c’est-à-dire ce qui demeure au foyer une fois toutes les charges fixes et la nouvelle mensualité déduites. Les seuils internes varient, mais on observe couramment un minimum de 800 à 1 000 € par adulte et de l’ordre de 400 € par enfant à charge.

Un dossier à 34 % de taux d’effort, techniquement conforme, peut donc être refusé si le reste à vivre est jugé insuffisant au regard de la composition du foyer. L’inverse existe aussi, mais il faut en connaître la mécanique exacte : le HCSF autorise les banques à déroger sur 20 % de leur production trimestrielle, et depuis la décision du 29 juin 2023, au moins 70 % de cette marge doit aller aux acquéreurs de leur résidence principale et 30 % aux primo-accédants. L’investisseur locatif ne se partage donc qu’une fraction résiduelle de cette flexibilité, ce qui rend le respect strict des 35 % bien plus impératif pour lui que pour un accédant. Le calcul du taux d’endettement permet de vérifier ce point avant tout dépôt de dossier.

L’apport personnel : son vrai rôle

Une idée reçue tenace veut que l’apport augmente la capacité d’emprunt. C’est inexact : le taux d’effort dépend des revenus et des mensualités, pas du capital apporté. L’apport joue trois autres rôles, plus discrets.

Il couvre d’abord les frais de notaire, 7 à 8 % dans l’ancien, que les banques financent rarement. Il rassure ensuite le prêteur sur la capacité d’épargne, ce qui se traduit souvent par un meilleur taux. Il réduit enfin le capital emprunté, donc la mensualité, ce qui libère de la capacité pour l’opération suivante.

Certains investisseurs font le choix inverse et empruntent à 110 %, frais compris, pour conserver leur trésorerie comme réserve ou comme levier sur une acquisition à venir. Cet arbitrage dépend du taux obtenu et du rendement attendu du capital conservé : il se tranche au cas par cas, jamais par principe.

Allonger la durée, dans la limite des 25 ans

La durée est le levier le plus direct. Passer de vingt à vingt-cinq ans réduit la mensualité de près de 14 % et augmente d’autant le capital empruntable à taux d’effort constant. Avec 1 200 € de mensualité maximale à 3,5 %, on emprunte environ 207 000 € sur vingt ans contre 240 000 € sur vingt-cinq, soit 33 000 € de capacité gagnée pour la même contrainte de revenus.

La contrepartie est connue : le coût total des intérêts augmente. Mais pour un investisseur dont les loyers absorbent tout ou partie de la mensualité, cet argument pèse moins que la préservation de la réserve d’endettement. Le plafond réglementaire de 25 ans reste la borne : au-delà, la banque sort de la norme HCSF et doit puiser dans sa marge de flexibilité, largement réservée aux résidences principales. Le calcul de la mensualité chiffre précisément l’arbitrage entre durée et coût.

Optimiser ses revenus retenus : TNS, gérants, revenus variables

Les banques ne traitent pas tous les revenus de la même façon. Un salarié en CDI hors période d’essai voit 100 % de son revenu net retenu. Un travailleur non salarié ou un gérant de société voit les siens calculés sur la moyenne des trois derniers exercices clos : une excellente année récente ne compense pas deux exercices modestes, c’est la moyenne qui fait foi.

L’implication pratique est directe : le moment du dépôt n’est pas neutre. Un gérant qui vient de clôturer deux bons exercices consécutifs a intérêt à solliciter son financement avant qu’ils ne sortent de la fenêtre de calcul. Déposer juste après un exercice difficile pénalise la capacité de façon artificielle et temporaire.

Dernier levier, souvent négligé : la délégation d’assurance emprunteur. Passer d’un contrat groupe à 0,30 % à un contrat individuel à 0,15 % représente, sur 200 000 €, 25 € de mensualité en moins. Comme l’assurance entre dans le taux d’effort, cette économie se convertit directement en capacité d’emprunt supplémentaire.

La capacité d’emprunt n’est pas un stock qui se consomme à chaque acquisition. C’est une variable dynamique : à mesure que les crédits s’amortissent, que les loyers entrent dans l’assiette et que les revenus progressent, elle se reconstitue. Pour qui envisage plusieurs opérations sur quinze à vingt ans, cette reconstitution est le cœur de la stratégie.

La règle est de calibrer chaque opération pour laisser une réserve suffisante à la suivante. Viser 30 % de taux d’effort après la première acquisition plutôt que de frôler les 35 % laisse cinq points de marge, ce qui peut représenter plusieurs centaines d’euros de mensualité disponible. C’est précisément parce que la marge de flexibilité HCSF leur est peu accessible que les investisseurs ont intérêt à conserver ce matelas eux-mêmes.

Un mot sur la SCI à l’impôt sur les sociétés, souvent présentée comme un moyen de sortir les revenus locatifs du calcul d’endettement personnel. La réalité est plus nuancée : la banque exige presque systématiquement la caution personnelle du gérant, et réintègre alors l’engagement dans son analyse. La SCI à l’IS reste un outil pertinent, pour sa fiscalité et pour l’amortissement du bien, mais elle n’efface pas l’endettement aux yeux du prêteur. Il faut la choisir pour ses vraies vertus, pas pour un contournement qui n’existe pas.

Reste à valider la cohérence d’ensemble : capacité d’emprunt, cash flow et taux de rendement interne se lisent ensemble. Emprunter au maximum de sa capacité sur un actif à cash flow lourdement négatif referme la porte de l’opération suivante bien plus sûrement qu’un taux d’effort prudent. C’est la logique qui structure la constitution d’un patrimoine immobilier sur plusieurs acquisitions.