Permis de louer : liste des villes, démarches et sanctions en 2026

En avril 2027, Rennes rejoindra la liste grandissante des villes appliquant le permis de louer, imposant un contrôle strict de l’état des logements avant leur mise sur le marché. Cette décision illustre une réalité incontournable pour l’investisseur immobilier d’aujourd’hui : l’encadrement administratif de la location se densifie au niveau local.

Le « permis de louer » n’est pas un dispositif national uniforme. Il s’active commune par commune, ou par décision de l’intercommunalité. Sous cette expression générique coexistent en réalité deux régimes juridiques très différents : la déclaration consécutive à la signature du bail, et l’autorisation préalable, beaucoup plus contraignante.

Permis de louer : de quoi parle-t-on exactement ?

Une expression qui ne figure pas dans la loi

Le terme « permis de louer » est une commodité de langage utilisée par la presse et les professionnels de l’immobilier. Juridiquement, le Code de la construction et de l’habitation ne mentionne que la « Déclaration de Mise en Location » (DML) et l’« Autorisation Préalable de Mise en Location » (APML).

L’origine : loi ALUR de 2014 et décrets de 2016-2017

Créés par la loi ALUR et précisés par décret fin 2016, ces outils ont un objectif unique : lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. L’État a délégué aux Établissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) et aux communes le pouvoir de définir des zones géographiques (allant d’une ville entière à une simple rue) où un contrôle de la salubrité des logements s’impose.

Les logements concernés : résidence principale, vide ou meublée

Le dispositif cible exclusivement les logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient loués nus ou meublés. Le champ est défini par renvoi : les articles R. 634-1 et R. 635-1 du Code de la construction et de l’habitation ne visent que les contrats relevant du titre I ou du titre I bis de la loi du 6 juillet 1989. Sont donc hors champ les locations touristiques, les baux commerciaux et, point souvent mal restitué, le bail mobilité, qui relève du titre I ter. La reconduction, le renouvellement et les avenants ne sont pas non plus soumis à l’obligation.

La liste des communes où le permis de louer est effectif

Les régions et départements les plus concernés

Les zones appliquant le permis de louer se concentrent dans les territoires marqués par un parc immobilier vieillissant ou une forte tension sociale. Parmi les villes de plus de 20 000 habitants, l’Île-de-France en concentre à elle seule près de la moitié (92 sur 198), portée par la Seine-Saint-Denis, le Val-d’Oise et les Hauts-de-Seine. Suivent les Hauts-de-France (30 villes, dont 18 dans le Nord), la région PACA (17), la Nouvelle-Aquitaine (16) et l’Occitanie (14). En PACA, ce sont surtout les Bouches-du-Rhône qui l’appliquent (9 villes, dont Marseille et Aix-en-Provence) ; dans les Alpes-Maritimes, seule Grasse est concernée parmi les villes de cette taille. À Paris et dans 18 communes de Seine-Saint-Denis s’ajoute l’encadrement des loyers, un plafond de prix distinct du permis de louer.

Les grandes métropoles et leurs périmètres

Le dispositif s’étend désormais aux grands centres urbains, mais rarement de façon uniforme. La Métropole européenne de Lille couvre 30 communes depuis le 1er janvier 2026, contre 22 auparavant : attention toutefois, « permis de louer » y désigne trois outils distincts (autorisation préalable, déclaration et permis de diviser) combinés différemment selon les secteurs. Lille elle-même relève de la déclaration, sur Moulins, Fives et Wazemmes et pour le bâti antérieur à 1948, tandis que Roubaix applique l’autorisation préalable sur ses quartiers prioritaires. De son côté, la Métropole Aix-Marseille-Provence applique l’APML depuis octobre 2019 sur des périmètres très précis, allant du centre de Marseille jusqu’à la commune de Pertuis, dans le sillage du drame de l’immeuble en péril de la rue d’Aubagne. À Strasbourg, enfin, le dispositif ne vise que le quartier Gare, en autorisation préalable à compter du 1er novembre 2026 : nous en détaillons le périmètre et les conséquences pour un bailleur dans notre article sur le permis de louer à Strasbourg.

Le détail ci-dessous recense les 198 villes de plus de 20 000 habitants où un permis de louer est en vigueur ou déjà voté, au 1er octobre 2026, regroupées par région puis par département. Chaque ligne renvoie vers la page officielle de la commune ou de l’intercommunalité : c’est elle qui fait foi, car les périmètres sont souvent définis rue par rue, voire adresse par adresse. Notre liste porte donc sur les villes de plus de 20 000 habitants. Une section distincte, en fin de liste, y ajoute 72 communes plus petites du Grand Est, d’Île-de-France et de PACA, sans prétendre à l’exhaustivité. Ailleurs, les communes plus petites n’y figurent pas, même lorsqu’elles appartiennent à une intercommunalité qui applique le dispositif.

Comment vérifier si votre commune applique un permis de louer ?

Ne vous fiez pas aux listes non sourcées sur internet. La méthode de vérification doit être institutionnelle :

1. Consulter le site internet de l’EPCI (Métropole, Communauté d’agglomération) à la rubrique “Habitat” ou “Permis de louer”.
2. Interroger l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) locale. (https://www.anil.org/)
3. Exiger le Certificat d’Urbanisme lors de l’étude du dossier d’acquisition.

Pourquoi il n’existe aucun registre national ?

L’absence de centralisation est le principal écueil pour les investisseurs. Le permis de louer relevant du pouvoir des intercommunalités ou des mairies, il n’existe aucune base de données nationale exhaustive et mise à jour en temps réel. Un immeuble peut y être soumis, tandis que celui situé sur le trottoir d’en face, dépendant d’une autre commune, en est exempté.

Déclaration ou autorisation préalable : deux régimes à ne pas confondre

La déclaration de mise en location, après la signature du bail

Dans les zones soumises à déclaration (DML), le propriétaire signe le bail avec son locataire en toute liberté. Il dispose ensuite de 15 jours pour transmettre son dossier à la mairie. C’est une démarche d’enregistrement a posteriori qui permet à la collectivité de cartographier le parc locatif, avec une possibilité de contrôle ultérieur.

L’autorisation préalable de mise en location, avant la signature

L’autorisation préalable (APML) est un véritable filtre. Le propriétaire a l’interdiction de signer le bail et de remettre les clés tant qu’il n’a pas obtenu l’accord écrit de la collectivité. La mairie dispose d’un mois pour instruire le dossier et, souvent, diligenter une visite de contrôle.

Quel régime est le plus répandu

Les collectivités privilégient nettement le contrôle avant location. Aucun recensement officiel n’existe, mais notre propre relevé est sans ambiguïté : sur les 198 villes de plus de 20 000 habitants recensées plus haut, 147 appliquent uniquement l’autorisation préalable, 21 uniquement la déclaration, et 29 combinent les deux régimes selon les secteurs. À retenir surtout : le périmètre se détermine le plus souvent rue par rue, voire adresse par adresse. Quelques communes l’appliquent sur tout leur territoire (Saint-Denis, Sevran, Sarcelles…), mais le nom de la ville ne suffit jamais à conclure : seule l’adresse exacte fait foi.

Rennes instaure son permis de louer : ce qui change en avril 2027

Le périmètre retenu et les logements visés

Dernière ville en date à franchir le pas (et c’est bien la Ville de Rennes qui porte le dispositif, non la métropole), Rennes a acté l’autorisation préalable de mise en location. Le périmètre retenu est le secteur Centre ancien, et le ciblage est plus étroit qu’on ne le lit souvent : sont visés les logements de moins de 20 m² construits avant 1975, soit environ 900 logements. Autrement dit, le petit locatif étudiant issu de divisions anciennes, pas l’ensemble du bâti d’avant-guerre.

Le calendrier

Votée récemment, la mesure laisse un temps d’adaptation aux bailleurs et aux services instructeurs. L’entrée en vigueur effective est fixée à avril 2027. À partir de cette date, tout nouveau contrat de location sur le périmètre exigera le sésame métropolitain.

Ce que les bailleurs rennais doivent anticiper dès maintenant

Pour les propriétaires rennais, 2026 est l’année de l’audit. Il est impératif de mettre à jour le Dossier de Diagnostic Technique (DPE, électricité, plomb), diagnostic structurel et de programmer les travaux de ventilation ou de sécurisation électrique qui bloqueront invariablement la délivrance de l’autorisation dans quelques mois.

En savoir plus : https://www.ici.fr/bretagne/ille-et-vilaine-35/rennes/la-ville-de-rennes-veut-mettre-en-place-un-permis-de-louer-dans-le-centre-ancien-5102252

La démarche, étape par étape si vous souhaitez louer dans une de ces zones

Constituer le dossier et les diagnostics à joindre

La demande repose sur le CERFA adapté (15652*01 pour l’APML). Le dossier doit obligatoirement inclure le Dossier de Diagnostic Technique (DPE, Constat de Risque d’Exposition au Plomb, diagnostics gaz et électricité, ERP). Un dossier incomplet suspend le délai d’instruction.

Déposer la demande et respecter les délais

Le dossier est transmis à la mairie ou à l’EPCI (souvent de manière dématérialisée). Pour l’autorisation préalable, l’administration a un mois pour répondre. Le silence gardé pendant un mois vaut accord tacite.

La visite de contrôle

Dans les régimes d’APML, le dépôt du dossier déclenche très souvent une visite des services d’hygiène ou d’un prestataire assermenté. Ils vérifient la hauteur sous plafond (2,20m minimum), la taille des ouvrants, la sécurité des garde-corps, l’absence de moisissures et la conformité du tableau électrique.

Autorisation, autorisation avec prescriptions, ou refus

L’issue prend trois formes :

• Une autorisation claire.
• Une autorisation conditionnée à la réalisation de petits travaux (prescriptions).
• Un refus net, notifié et motivé, interdisant toute mise en location tant que les travaux de mise en conformité ne sont pas réalisés.

Le cas de la vente d’un bien loué

C’est un détail crucial pour les investisseurs rachetant un bien déjà loué. Lorsque le bien change de propriétaire en cours de bail, l’autorisation en cours de validité peut être transférée à l’acquéreur : il dépose une déclaration de transfert auprès de l’autorité compétente, avec l’accord du bénéficiaire initial (article R. 635-3 du CCH). C’est une faculté, non une obligation, et son absence n’est pas sanctionnée. Mais l’acquéreur qui ne la demande pas devra solliciter une autorisation entièrement nouvelle à la première relocation : autant la traiter au moment de l’acte plutôt que dans l’urgence d’un départ de locataire.

Les sanctions encourues en cas de non-respect

Les amendes administratives

Jouer avec les règles coûte cher. Le défaut de déclaration (DML) est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €. Le fait de louer sans avoir obtenu l’autorisation préalable (APML) expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement dans les trois ans. Cas distinct et plus lourd, souvent confondu avec le précédent : louer en dépit d’une décision de rejet expose à 15 000 € dès le premier manquement.

Trois précisions que l’on lit rarement, et qui changent la lecture du risque. Ce sont des plafonds : le texte dit que l’autorité « peut » ordonner le paiement, et que l’amende est « proportionnée à la gravité des manquements ». Elle ne peut plus être prononcée au-delà d’un an à compter de la constatation du manquement. Enfin, depuis l’article 23 de la loi du 9 avril 2024, c’est le maire ou le président de l’EPCI qui prononce l’amende, et non plus le préfet ; son produit est intégralement versé à la commune ou à l’EPCI, et non à l’ANAH (articles L. 634-4 et L. 635-7 du CCH).

Ce que le défaut d’autorisation ne remet pas en cause

C’est une spécificité juridique très mal comprise : le défaut d’autorisation n’annule pas le contrat de bail. Si un propriétaire loue sans permis et se fait sanctionner, le bail signé reste parfaitement valide (article L. 635-8 du CCH, et article L. 634-3 pour la déclaration). Le locataire ne peut pas exiger la nullité du contrat pour ce seul motif, et reste tenu de payer son loyer (sauf si le logement est frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité distinct).

La fenêtre de régularisation d’un mois

Ce n’est pas une mise en demeure, contrairement à ce que l’on lit souvent : le texte ne connaît ici qu’une procédure contradictoire. Avant toute amende, le maire ou le président de l’EPCI invite le propriétaire à présenter ses observations dans un délai d’un mois, et ce délai ouvre une véritable fenêtre de rattrapage : l’intéressé peut régulariser sa situation en joignant à ses observations la copie du récépissé de dépôt du dossier (articles R. 634-4 et R. 635-4, issus du décret du 30 octobre 2024). Dans la pratique, un dossier déposé pendant ce mois éteint le plus souvent la procédure.

Ce que le permis de louer change pour un investisseur

1. L’impact sur le délai de mise en location et la vacance

En zone APML, vous ne pouvez pas faire visiter un bien le lundi et signer le bail le mardi. Il faut intégrer un délai d’instruction incompressible d’un mois entre la fin de vos travaux et l’entrée du locataire. Ce mois de vacance mécanique doit être intégré dans votre prévisionnel de trésorerie.

2. L’achat d’un immeuble de rapport dans un périmètre concerné

Acquérir un immeuble de 6 lots en zone APML multiplie la procédure par six. Chaque changement de locataire exigera une nouvelle autorisation. Cependant, un immeuble disposant de permis de louer validés sur tous ses lots garantit à l’acheteur une conformité absolue face aux normes de décence, écartant le risque de lourds travaux cachés.

3. Intégrer la contrainte dès la phase de sourcing

L’approche Montclair consiste à traiter le permis de louer comme une donnée d’entrée, au même titre que la taxe foncière ou le DPE. Lors du sourcing d’un actif, nos chasseurs vérifient la carte de l’EPCI doit être immédiate.

3. Le lien avec la décence et le DPE

Le débat sur la lourdeur du dispositif existe. Récemment, une question écrite déposée à l’Assemblée nationale soulignait que les délais d’instruction de l’APML freinaient la remise sur le marché de logements pourtant parfaitement décents et rénovés, aggravant la crise de l’offre. D’un autre côté, les collectivités défendent un bilan positif, avançant que la visite systématique est le seul moyen de forcer la rénovation thermique et d’éradiquer les passoires énergétiques (G et F).

Notre lecture chez Montclair

Chez Montclair, nous ne voyons pas le permis de louer comme un repoussoir, mais comme une barrière à l’entrée. Dans l’immobilier, tout ce qui complexifie le marché fait fuir les investisseurs amateurs et protège ceux qui se professionnalisent.

Un marché réglementé par le permis de louer élimine la concurrence déloyale des marchands de sommeil qui tiraient les prix vers le bas en divisant des plateaux sans autorisation. En délivrant des logements refaits à neuf via notre pôle architecture et en respectant scrupuleusement la loi, nous obtenons ces autorisations sans difficulté. La contrainte administrative devient alors un sceau de qualité institutionnel pour votre patrimoine.

Questions fréquentes sur le permis de louer

Le permis de louer est-il obligatoire partout en France ?

Non. C’est une mesure locale. Seules les communes ou les intercommunalités ayant voté sa mise en place sur des périmètres géographiques précis (centre-ville, rues spécifiques) sont concernées.

Quelle différence entre déclaration et autorisation préalable de mise en location ?

La déclaration se fait dans les 15 jours suivant la signature du bail (démarche informative). L’autorisation préalable exige l’accord écrit de la mairie avant toute signature et remise des clés (démarche coercitive).

Quel est le délai d’instruction, et que se passe-t-il en l’absence de réponse ?

L’administration dispose d’un mois pour instruire une demande d’autorisation préalable. Si vous ne recevez aucune réponse passé ce délai, le silence vaut accord tacite et l’autorisation est réputée accordée.

Combien de temps le permis de louer est-il valable ?

L’autorisation préalable est valable tant que le logement n’est pas remis en location. Si elle n’est pas suivie d’une mise en location dans les deux ans suivant sa délivrance, elle devient caduque (article R. 635-3 du CCH). Elle l’est également si d’importants travaux modifient le bien.

Faut-il refaire la demande à chaque changement de locataire ?

Oui. Une nouvelle demande d’autorisation préalable ou une nouvelle déclaration doit être déposée à chaque changement de locataire lors de la signature d’un nouveau bail. Les avenants ou renouvellements tacites n’en exigent pas.

Le permis de louer s’applique-t-il à un meublé ?

Oui. Le dispositif s’applique à tous les logements loués à titre de résidence principale, qu’ils soient proposés vides ou meublés. Les locations saisonnières de type Airbnb en sont en revanche exclues.

Quelles sanctions en cas de location sans autorisation ?

Le propriétaire risque une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 €. En cas de récidive ou de nouveau manquement constaté dans un délai de trois ans, cette amende peut atteindre 15 000 €.

Romain ISEL

J'ai commencé comme conseiller immobilier indépendant, créé ma propre structure, puis rejoint Keller Williams Signature comme Productivity Coach afin de former et faire monter en puissance les agents du réseau. Ce parcours m'a appris une chose essentielle : la technique s'apprend vite. La confiance, elle, se construit lentement. C'est cette conviction que j'apporte aujourd'hui chez Montclair, en tant qu'Associé développement & réseau transaction.

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