Investir dans une passoire thermique : pourquoi cette stratégie ?

850 000 logements chauffés à l’électricité viennent de sortir du statut de passoire thermique grâce à la révision du coefficient du DPE, sans travaux, sans visite, sans démarche complexe. Une simple mise à jour gratuite sur le site de l’ADEME suffit pour voir l’étiquette énergétique évoluer. Ce basculement réglementaire change silencieusement la donne pour les investisseurs avertis. Et pendant que la majorité du marché regarde ailleurs, une fenêtre de tir s’ouvre sur un segment délaissé : les biens classés F et G.

Investir dans une passoire thermique fait peur. Les mots eux-mêmes portent une charge négative. Pourtant, derrière cette étiquette se cache une réalité que les chiffres décrivent mieux que les émotions : des prix qui reculent nettement, des loyers qui tiennent, et un rendement mécaniquement dopé. Reste à savoir comment aborder ce type d’actif avec méthode.

Comprendre ce que recouvre réellement une passoire thermique

Le terme est devenu courant, mais sa définition réglementaire mérite d’être posée clairement avant d’envisager toute stratégie patrimoniale.

La définition officielle du DPE

Le Diagnostic de Performance Énergétique classe les logements de A à G selon leur consommation d’énergie primaire et leurs émissions de gaz à effet de serre. Les biens classés F et G sont qualifiés de passoires thermiques. Concrètement, ils consomment beaucoup, chauffent mal, et pèsent lourd sur la facture énergétique de l’occupant. Cette classification n’est pas anodine : elle conditionne la possibilité de louer, le montant du loyer, et les obligations de travaux qui pèsent sur le propriétaire bailleur.

Le calendrier réglementaire à intégrer

Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d’un nouveau bail. Les biens classés F sont visés à leur tour dans un horizon proche, puis les E le seront à leur suite. Ce calendrier crée une pression sur les propriétaires actuels, et c’est précisément cette pression qui fait bouger les prix. A noter que de nouveaux changements s’opèreront début 2027.

La révision du coefficient énergie primaire

Un ajustement technique majeur est intervenu sur le calcul du DPE des logements chauffés à l’électricité. Le coefficient de conversion entre énergie finale et énergie primaire a été revu à la baisse, reflétant mieux le mix électrique français. Résultat : 850 000 logements ont changé d’étiquette sans qu’un seul mur n’ait été isolé.

Avant toute offre sur un bien chauffé à l’électricité classé F, vérifiez si le DPE a été édité avant la révision du coefficient. La mise à jour gratuite sur le site de l’ADEME peut suffire à faire remonter l’étiquette d’un cran, sans le moindre chantier. Nous vous invitons également à vérifier si ce DPE dispose d’un numéro ADEME pour éviter toute surprise.

Pourquoi ces biens deviennent statistiquement attractifs

Le marché a intégré la peur de la passoire thermique bien plus vite qu’il n’a intégré la nuance. Ce décalage crée précisément le terrain d’un arbitrage intelligent.

Une décote significative à l’achat

Les études notariales convergent sur un constat : un bien classé F ou G se négocie avec une décote comprise, selon les zones, entre 5 et 20 % par rapport à un équivalent mieux classé. Sur certains marchés tendus, cette décote reste modérée. Sur d’autres, elle atteint des niveaux qui changent radicalement l’équation d’un investissement.

Cette décote reflète moins la valeur intrinsèque du bien que la peur collective d’un actif considéré comme non louable. Or, entre l’interdiction totale de louer et l’obligation de conduire un chantier d’isolation raisonné, il existe un espace stratégique.

Des loyers qui restent stables

Voici le paradoxe qui rend le calcul intéressant : les loyers pratiqués sur ces biens ne s’effondrent pas dans les mêmes proportions que les prix d’achat. Le locataire regarde le loyer et l’emplacement en premier, la classe énergétique en second. Résultat : le rendement brut grimpe mécaniquement.

Une équation de rendement dopée

Prenons un exemple chiffré. Un T2 en centre-ville classé D se négocie 200 000 euros pour un loyer de 750 euros mensuels, soit un rendement brut de 4,5 %. Le même bien classé F, avec les mêmes caractéristiques, se vend 165 000 euros pour un loyer identique. Le rendement brut passe à 5,45 %. Un point de rendement gagné, sans changer d’adresse ni de typologie.

Le vrai levier : se positionner là où personne ne regarde

Dans un marché où beaucoup attendent une hypothétique baisse des taux, la vraie création de valeur se joue souvent ailleurs. Elle se joue sur les segments désertés par la demande, mais dont les fondamentaux restent solides.

Le contrarian raisonné, pas le pari aveugle

Investir dans une passoire thermique ne signifie pas acheter n’importe quel bien mal classé. Cela signifie identifier les situations où la décote est disproportionnée par rapport au risque réel. Un bien classé F chauffé à l’électricité, situé dans une zone locative tendue, dont le DPE date d’avant la révision du coefficient, présente un profil radicalement différent d’une maison ancienne classée G en zone rurale mal desservie.

Le pilotage patrimonial commence là : distinguer les situations exploitables des situations à éviter.

Les trois profils de biens à examiner en priorité

• Les logements chauffés à l’électricité classés F avec un DPE antérieur à la révision du coefficient, susceptibles de remonter en E sans travaux.
• Les biens classés F dont un chantier d’isolation ciblé (combles, menuiseries, ventilation) permet d’atteindre le E ou le D pour un budget maîtrisé.
• Les biens en copropriété où un plan pluriannuel de travaux est déjà voté, offrant une trajectoire lisible de revalorisation.

La négociation, un levier sous-exploité

Face à un vendeur pressé par la contrainte réglementaire, la marge de manœuvre est réelle. Un dossier de financement solide, une visite rapide, une offre argumentée sur la base du coût des travaux à venir : les leviers de négociation sont plus nombreux qu’on ne l’imagine sur ce segment. C’est d’ailleurs tous notre travail d’accompagnement en mandat de recherche.

Comment le DPE projeté permet-il de chiffrer une passoire thermique avant l’achat ?

Acheter une passoire thermique sans savoir ce qu’elle deviendra après travaux, c’est négocier à l’aveugle. Chez Montclair, nous intégrons donc la rénovation énergétique dès la recherche du logement, et non après la signature : tout commence avant l’offre d’achat, par un DPE projeté.

Qu’est-ce qu’un DPE projeté, et en quoi diffère-t-il de l’audit énergétique ?

Le DPE projeté, aussi appelé simulation DPE, DPE après travaux ou DPE prévisionnel, estime la classe énergétique que le logement obtiendra après un ensemble de travaux précis. Il chiffre ces travaux et mesure le gain d’étiquette, c’est-à-dire le nombre de classes gagnées. Pour chaque scénario, de la rénovation minimale nécessaire pour louer jusqu’à la rénovation complète, il donne trois informations : le coût estimé des travaux, la classe obtenue et la date jusqu’à laquelle le logement pourra être loué. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1^er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.

L’audit énergétique, présenté plus bas, va plus loin : il propose un parcours de rénovation complet, mais il n’est obligatoire qu’à la vente d’une maison ou d’un immeuble détenu par un seul propriétaire et classé E, F ou G. Pour un appartement en copropriété, le vendeur n’a pas à le fournir : le DPE projeté est alors le seul moyen de chiffrer la sortie du statut de passoire avant de signer.

Comment Montclair utilise-t-il le DPE projeté avec Optimmo ?

Nous réalisons cette simulation avec Optimmo, un outil qui propose en quelques minutes, à partir du DPE existant du logement, trois scénarios de travaux chiffrés et optimisés. Il nous aide sur trois plans :

• Gagner du temps : les scénarios sont chiffrés et détaillent les aides mobilisables ainsi que le reste à charge, sans attendre les devis des artisans.
• Fiabiliser nos conseils : le calcul énergétique est confié à des experts, ce qui sécurise nos recommandations comme les décisions de nos clients.
• Cadrer le chantier : nous choisissons le scénario directement dans le rapport et le présentons tel quel à l’artisan, qui chiffre sur une base précise.

Sur cet exemple, le logement classé F peut passer en E pour 5 000 à 5 450 € de travaux, en D pour 6 350 à 6 950 €, et en C pour 18 600 à 20 350 €. Viser D plutôt que E ne coûte ici qu’environ 1 500 € de plus et met le logement à l’abri du calendrier actuel, qui s’arrête aux logements classés E en 2034 ; viser C triple la facture. L’investisseur voit ainsi ce que coûte chaque classe gagnée. Une fois les travaux terminés, un diagnostiqueur certifié réalise un nouveau DPE pour attester le changement de classe, et le logement peut être mis en location.

Quels points vérifier avant d’étudier les scénarios de travaux ?

Avant même de comparer des scénarios de rénovation, trois points méritent d’être vérifiés. Nous les contrôlons aussi avec l’outil Optimmo.

• La validité du DPE existant : un diagnostic réalisé avant le 1^er juillet 2021 n’est plus valable et doit être refait avant toute simulation.
• Le mode de chauffage : pour les logements chauffés à l’électricité, le coefficient de conversion en énergie primaire passe de 1,9 à 1,7 au 1^er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Certains gagneront une classe sans aucuns travaux, avec une attestation de nouvelle étiquette téléchargeable gratuitement sur l’observatoire de l’ADEME : autant ne pas financer un chantier inutile.
• La copropriété : isoler par l’extérieur, refaire la toiture ou modifier le chauffage collectif suppose un vote en assemblée générale, ce qui allonge les délais. Les procès-verbaux des dernières assemblées disent si ces travaux sont déjà votés, planifiés ou refusés.

Comment savoir si l’achat reste rentable une fois les travaux chiffrés ?

Le budget de travaux se compare ensuite à la décote obtenue à l’achat. Additionnez le prix du logement mal classé et le coût du scénario retenu, puis comparez ce total au prix d’un logement comparable déjà classé D dans le même quartier. Si le total est inférieur, l’acquisition est intéressante en l’état ; s’il est supérieur, le chiffrage des travaux devient un argument concret pour négocier le prix d’achat à la baisse.

Reprenons le T2 de notre exemple : acheté 165 000 € en F, il reste gagnant tant que le scénario qui le mène en D coûte moins de 35 000 €, l’écart avec le même bien déjà classé D. C’est ce chiffre, et non l’étiquette, qui fixe votre marge de négociation. Avec notre rénovation clé en main, le scénario retenu devient ensuite le cahier des charges du chantier, jusqu’au nouveau DPE.

Les points de vigilance avant de se lancer

Aucune stratégie ne fonctionne sans une lecture lucide des risques. Investir dans une passoire thermique demande une discipline particulière, à plusieurs niveaux.

1. Le budget travaux, à sanctuariser

Le premier écueil consiste à sous-estimer le coût réel d’un chantier de rénovation énergétique. Pour un T2 de 45 m², un passage de F à E peut coûter entre 8 000 et 15 000 euros. Un passage de F à D grimpe rapidement à 25 000 euros et davantage. Un passage à C ou B relève d’une rénovation lourde, dont le budget doit être intégré à l’équation dès l’offre d’achat.

2. La fiscalité et les aides mobilisables

Les travaux de rénovation énergétique bénéficient de plusieurs dispositifs d’aide, dont l’éligibilité varie selon le statut du bien, la nature des travaux et le profil du propriétaire. Le régime du déficit foncier, notamment, permet d’imputer une partie des travaux sur le revenu global dans certaines limitesDécouvrez notre article sur le sujet de la défiscalisation dans l’ancien pour aller plus loin. Ces mécanismes doivent être intégrés dans le calcul de rentabilité, pas ajoutés a posteriori à votre business plan.

La question de la trésorerie

Un chantier de rénovation énergétique mobilise de la trésorerie avant que les effets ne se traduisent en revenus ou en plus-value. Anticiper cette phase de portage est essentiel, particulièrement lorsque le bien est acquis en emprunt.

3. La qualité intrinsèque du bien

Une passoire thermique reste avant tout un bien immobilier. Son emplacement, sa configuration, sa demande locative, l’état de la copropriété : ces fondamentaux priment sur l’étiquette énergétique. Un F bien placé vaudra toujours mieux qu’un C mal placé. Le DPE est un facteur d’analyse, pas le seul.

Construire une stratégie cohérente autour de ce type d’actif

Un investissement isolé n’est pas une stratégie. Investir dans une passoire thermique prend tout son sens dans une réflexion patrimoniale globale, où chaque acquisition sert un projet de vie plus large.

Définir son horizon de détention

La logique change radicalement selon l’horizon envisagé. Sur un horizon de 5 à 7 ans, la stratégie repose sur l’arbitrage entre prix d’achat décoté et revalorisation post-travaux. Sur un horizon de 15 ans, la logique intègre le rendement locatif accumulé, l’amortissement du financement et la trajectoire de valorisation du secteur.

Quelle est votre horizon réel de détention ? La réponse à cette question conditionne la nature du bien à cibler, le niveau de travaux à engager et le montage financier à privilégier.

Intégrer l’arbitrage dans une vision de portefeuille

Un patrimoine immobilier bien construit combine des actifs à profils différents : rendement immédiat, potentiel de valorisation, sécurité locative, flexibilité de revente. Une passoire thermique reclassée ou rénovée peut occuper une place précise dans cet équilibre, à condition de ne pas concentrer tout le patrimoine sur ce type de pari.

Les aides financières mobilisables pour transformer une passoire en actif performant

La rentabilité d’une acquisition en F ou G se joue autant sur le prix d’achat que sur le montage financier des travaux. Or plusieurs dispositifs publics permettent d’alléger sensiblement la facture, à condition d’en connaître les mécanismes et les critères d’éligibilité avant même de signer le compromis.

MaPrimeRénov’ reste le pilier central du financement, avec des montants qui varient selon les revenus, la nature des travaux et le gain énergétique visé. À cela s’ajoutent les Certificats d’Économies d’Énergie versés par les fournisseurs d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro pouvant atteindre 50 000 euros pour une rénovation globale, la TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d’amélioration énergétique, et dans certains cas les aides locales des collectivités. Cumulés, ces dispositifs peuvent couvrir 30 à 50 % du budget de rénovation selon le profil.

L’audit énergétique, pièce maîtresse trop souvent négligée

Depuis la loi Climat et Résilience, l’audit énergétique est obligatoire lors de la vente d’un bien classé F ou G, et plus récemment E pour les monopropriétés. Ce document, bien plus détaillé que le DPE, chiffre précisément les scénarios de travaux permettant de sortir du statut de passoire thermique et d’atteindre les classes supérieures.

Pour l’acquéreur, il constitue un outil de négociation redoutable, surtout lors de l’estimation d’un immeuble. Là où le DPE se contente d’une étiquette, l’audit livre deux scénarios chiffrés, une estimation des économies d’énergie annuelles attendues et un calendrier de travaux réaliste. Ces éléments, transmis avec l’offre d’achat, transforment une discussion émotionnelle en négociation objective, appuyée sur des devis et des ordres de grandeur validés par un professionnel certifié.

L’accompagnement, un facteur souvent décisif

La différence entre une opération réussie et une déconvenue tient rarement à un coup de chance. Elle tient à la qualité de l’analyse préalable, à la connaissance du marché local, à la maîtrise des outils fiscaux et à la rigueur du pilotage dans le temps. C’est précisément le rôle d’un partenaire de confiance : transformer une intuition en projet structuré, et un projet structuré en résultat mesurable.

Chez Montclair, nous accompagnons nos clients de l’étude initiale du patrimoine immobilier jusqu’aux arbitrages stratégiques à horizon de 15 ans. Chaque acquisition est examinée à travers le prisme de votre projet de vie, pas comme une opération isolée.

Une fenêtre à saisir avec méthode

Le marché immobilier français traverse une phase de recomposition profonde. La contrainte énergétique redistribue les cartes, crée des perdants pressés et des gagnants patients. Investir dans une passoire thermique n’est ni un pari facile, ni une aventure hasardeuse : c’est une stratégie exigeante, réservée à ceux qui prennent le temps d’analyser avant d’agir.

Les 850 000 logements reclassés grâce à la révision du coefficient du DPE ne sont qu’un signal parmi d’autres. Ils rappellent que la réglementation évolue, que les étiquettes bougent, et que la valeur se déplace là où les investisseurs n’osent pas encore regarder. La question n’est pas de savoir si ce segment offre du potentiel. La question est de savoir si votre stratégie patrimoniale est prête à l’intégrer.

Vous souhaitez examiner concrètement l’opportunité d’un investissement de ce type dans votre patrimoine ? Prenez rendez-vous avec nos équipes pour une étude personnalisée et un pilotage clair, du premier diagnostic jusqu’à l’arbitrage final. Le calendrier des interdictions de louer figure parmi les mesures les plus discutées en vue des présidentielles de 2027, plusieurs candidats proposant de le reporter ou de le supprimer.

Rémy PAMPIN

Je me suis construit une expertise précise de l'investissement locatif dans des marchés à fort potentiel, du Grand Est et son triangle des trois frontières jusqu'à l'Île-de-France. Cette double connaissance du terrain me permet d'identifier les opportunités là où elles se trouvent réellement, sans me limiter à un territoire ou un type de bien. C'est cette approche que j'apporte aujourd'hui chez Montclair, en tant qu'Associé Investissement & Stratégie Immobilière.

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