LMNP ou location nue : quel régime choisir ?
La question semble technique. Elle ne l’est pas : ce n’est pas un problème de rendement annuel, c’est une question de trajectoire patrimoniale, qui engage votre tranche d’imposition, votre horizon de détention et votre projet de revente.
Ce comparateur modélise l’impôt sur les revenus locatifs année par année, à partir des seules données que vous saisissez et d’hypothèses standards : terrain non amortissable retenu à 15 % du prix, bâti amorti sur trente ans, travaux sur quinze ans, mobilier sur sept ans, charges et intérêts constants sur la période. Une situation réelle comporte des paramètres que ce modèle ignore : évolution de vos revenus et de votre tranche, honoraires d’expert-comptable en régime réel BIC, risque de basculement en loueur professionnel, vacance locative, revalorisation des loyers, et surtout l’imposition de la plus-value à la sortie. Les résultats ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement, ni un engagement du cabinet Montclair. Montclair ne saurait être tenu responsable d’une décision prise sur la seule base de cette estimation.
Pourquoi cette question revient à chaque premier entretien
Presque tous les investisseurs que nous recevons arrivent avec cette question, et presque tous la posent mal. Ils demandent lequel des deux régimes rapporte le plus. La bonne question est : lequel des deux correspond à ce que je compte faire de ce bien dans quinze ans.
Un investisseur à 41 % de tranche marginale qui garde son bien vingt ans n’a pas le même arbitrage qu’un investisseur à 11 % qui revendra dans six ans. Et un bien ancien avec 60 000 € de travaux ne se raisonne pas comme un studio neuf : le déficit foncier peut alors battre l’amortissement sur les premières années, avant que le rapport ne s’inverse.
Faites varier la durée et la tranche dans le simulateur. Si le résultat bascule d’un régime à l’autre quand vous passez de dix à vingt ans, c’est que votre horizon de détention est la vraie variable de décision, pas la fiscalité.
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Deux logiques fiscales, pas deux taux
Ces deux régimes n’appartiennent pas à la même catégorie fiscale et ne répondent pas à la même philosophie de l’investissement.
La location nue relève des revenus fonciers
Vos loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez opter pour le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % si vos recettes ne dépassent pas 15 000 € par an, ou pour le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble de vos charges effectives : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, et surtout le coût des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration.
Le régime réel ouvre la porte au déficit foncier : les charges qui excèdent les loyers s’imputent directement sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, la fraction excédentaire étant reportable dix ans sur vos seuls revenus fonciers.
Le meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux
La location meublée est traitée comme une activité commerciale, ce qui ouvre des droits comptables que la location nue ignore. En micro-BIC, l’abattement atteint 50 % des recettes, soit un avantage immédiat sur le micro-foncier. Mais c’est au régime réel BIC que le LMNP révèle sa puissance, grâce à un mécanisme absent de la location nue : l’amortissement comptable du bien et du mobilier.
L’amortissement, le mécanisme qui change tout
La loi fiscale reconnaît que la valeur d’un bien et de son mobilier se déprécie dans le temps. Elle autorise donc le loueur en meublé à constater chaque année une charge comptable correspondant à cette dépréciation théorique, sans qu’aucun décaissement réel n’ait lieu.
Concrètement, un bien acquis 200 000 € dont le terrain représente 15 % s’amortit sur vingt-cinq à trente ans, soit une charge annuelle de l’ordre de 5 700 €. Le mobilier s’amortit sur cinq à dix ans, les travaux sur quinze. Ces dotations s’ajoutent aux charges déductibles classiques pour réduire, voire annuler, le bénéfice imposable.
L’effet est saisissant : un investisseur percevant 12 000 € de loyers annuels peut afficher un résultat fiscal proche de zéro pendant dix à quinze ans. Il encaisse ses loyers sans payer d’impôt dessus. C’est ce que les praticiens appellent la neutralisation fiscale, et c’est ce qui rend le régime si attractif au-delà de 30 % de tranche marginale.
Une nuance essentielle : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit imputable. L’excédent est reporté sans limite de durée, ce que le simulateur modélise.
Quand la location nue reste la meilleure option
Il serait réducteur de conclure que le meublé gagne toujours. La location nue conserve des atouts décisifs dans plusieurs configurations.
Un programme de travaux lourds
Sur un bien ancien à rénover, ravalement, toiture, électricité, plomberie, le régime réel foncier permet de déduire l’intégralité de ces dépenses, puis d’imputer le déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Pour un contribuable à 41 %, chaque euro de déficit imputable représente 41 centimes d’économie immédiate. Le meublé, dont les déficits ne s’imputent que sur les BIC futurs, ne peut pas offrir cela.
La simplicité de gestion
Un bail nu de trois ans offre une stabilité locative précieuse, avec des obligations déclaratives nettement plus légères. Pas de comptabilité en partie double, pas d’expert-comptable, pas de tableau d’amortissement à suivre sur trois décennies.
La transmission
Les revenus fonciers sont des revenus civils, dont le traitement successoral est plus lisible que celui d’une activité commerciale. Pour un investisseur qui envisage une donation-partage ou une société civile familiale, la location nue offre souvent une architecture juridique plus cohérente.
Les paramètres qui font basculer le choix
La tranche marginale d’imposition
En dessous de 30 %, l’avantage de l’amortissement est souvent moins décisif : les revenus fonciers restent supportables et la simplicité de gestion peut l’emporter. Au-delà de 30 %, et a fortiori à 41 ou 45 %, l’amortissement devient un outil de protection fiscale puissant.
L’horizon de détention
Sous cinq ans, la location nue est souvent plus adaptée : les frais de mise en place comptable du réel BIC ne se justifient pas. Au-delà de dix ans, le meublé révèle pleinement sa puissance, les amortissements cumulés produisant une économie substantielle même en tenant compte de leur réintégration à la revente.
La nature du bien
Un bien neuf ou récent, avec peu de travaux, se prête bien au meublé, dont l’avantage repose sur l’amortissement. Un bien ancien à rénover tire souvent un meilleur parti du déficit foncier pendant les premières années, avant éventuellement de basculer vers le meublé une fois les travaux réalisés. Les résidences services et la colocation meublée, elles, appellent naturellement le LMNP.
Ce que les simulateurs ne calculent pas
La complexité comptable du réel BIC
Ce régime impose une comptabilité commerciale complète, avec bilan, compte de résultat et annexes. Dans la pratique, cela signifie le recours à un expert-comptable spécialisé, dont les honoraires, souvent de 500 à 1 500 € par an, doivent entrer dans le calcul de rentabilité réelle. Ce comparateur ne les intègre pas.
Le risque de bascule en loueur professionnel
Le basculement se produit automatiquement lorsque les recettes meublées dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Le statut professionnel entraîne des conséquences fiscales et sociales très différentes, notamment l’assujettissement aux cotisations sociales des indépendants, que peu d’investisseurs anticipent au moment du premier achat.
L’impôt de sortie
La loi de finances pour 2025 a modifié l’équation : les amortissements déduits pendant la phase locative sont désormais réintégrés dans l’assiette de la plus-value. Un bien acheté 200 000 €, amorti à hauteur de 50 000 € et revendu 280 000 € génère une plus-value taxable de 130 000 € et non plus de 80 000 €. L’avantage accumulé pendant la détention se paie donc partiellement à la sortie. C’est pourquoi la ligne « amortissements cumulés » du simulateur mérite d’être reportée dans le calculateur de plus-value.
Questions fréquentes sur le choix du régime
Le LMNP est-il toujours plus avantageux que la location nue ?
Non, et l’idée reçue mérite d’être corrigée. Le meublé au réel est très avantageux pour les investisseurs fortement imposés sur des durées longues, grâce à l’amortissement.
Mais pour un investisseur à faible tranche marginale, ou pour un bien nécessitant des travaux importants, la location nue avec déficit foncier peut produire une économie immédiate supérieure, sans la complexité comptable du meublé.
Peut-on passer de la location nue au meublé en cours de détention ?
Oui, techniquement, notamment en équipant le logement pour le relouer meublé. Ce changement entraîne cependant des conséquences à anticiper : fin du bail en cours, nouvelle déclaration d’activité, début d’un nouveau plan d’amortissement.
Le mouvement inverse, du meublé vers le nu, est également possible mais suppose de respecter les délais de préavis propres au bail meublé.
Qu’est-ce que la réintégration des amortissements à la revente ?
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en meublé au réel viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable. Autrement dit : plus vous avez amorti, plus votre plus-value taxable est élevée à la revente.
Cela ne remet pas en cause l’intérêt du régime sur longue durée, mais cela modifie profondément le calcul de sortie et renforce la nécessité d’une modélisation complète avant toute décision.
Le micro-BIC est-il toujours plus avantageux que le micro-foncier ?
Dans la plupart des cas, oui : l’abattement forfaitaire du micro-BIC est de 50 % contre 30 % pour le micro-foncier, ce qui réduit mécaniquement la base imposable.
Mais cette comparaison ne vaut qu’entre régimes forfaitaires, et elle ignore les charges réelles comme l’amortissement. Pour des recettes significatives ou un bien lourdement chargé, le passage au réel, dans l’un ou l’autre statut, est généralement bien plus favorable.
Comment choisir si j’envisage de transmettre le bien à mes enfants ?
La transmission est l’un des paramètres les plus souvent négligés dans les comparatifs fiscaux. La location nue s’intègre plus naturellement dans une stratégie de transmission, via une société civile à l’impôt sur le revenu ou une donation-partage, car elle relève du droit civil classique.
Le meublé, en tant qu’activité commerciale, peut créer des complications dans certains montages successoraux. Cette dimension doit être discutée avant de fixer le régime d’exploitation du bien.
Sources officielles
Les chiffres et les règles présentés sur cette page sont vérifiables auprès des sources suivantes.
Nos autres outils de fiscalité
Le choix du régime se décide avec le reste du montage. Les calculateurs ci-dessous en couvrent les autres volets.
Micro-foncier ou réel
Le régime le plus favorable selon vos charges réelles et votre tranche d’imposition.€ d’impôtÀ venirIFI
L’impôt sur la fortune immobilière après abattements et déduction des emprunts en cours.€ dusÀ venirUsufruit et nue-propriété
La répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier.% de la valeurÀ venirVotre situation mérite une analyse personnalisée
Nos conseillers comparent les deux régimes sur votre cas réel : évolution prévisible de vos revenus, stratégie de financement, impact de la réforme 2025 sur votre plus-value de sortie, cohérence avec vos objectifs sur quinze à vingt ans.