Avec le dispositif Jeanbrun, vous amortissez une part de la valeur du bien et allégez durablement la fiscalité de vos revenus fonciers. À Boulogne-Billancourt, première commune des Hauts-de-Seine, l’ancien des années 1930 en fait un levier de premier plan.
Deuxième ville d’Île-de-France après Paris, Boulogne-Billancourt concentre sièges sociaux, médias et cadres actifs. La demande locative y est structurellement supérieure à l’offre, sur un bâti ancien que rien ne vient renouveler.
Nous sélectionnons des biens à fort potentiel de transformation et pilotons la rénovation de bout en bout avec notre partenaire Ynspir.
Le plafond indiqué est le barème de base. Le loyer réellement opposable est plafond × min (0,7 + 19/S ; 1,2). Sans ce coefficient, tout calcul de rendement sera faux, surtout sur les petites surfaces où il ajoute jusqu’à 20 %.
Du Parchamp au Point du Jour, de Marcel-Sembat aux Rives de Seine, nous couvrons toute la commune. Chaque programme est conçu sur mesure, dans le cadre d’un mandat de recherche : nous sourçons pour vous le bien ancien à rénover le plus adapté à votre objectif patrimonial et fiscal.
Voilà le profil de bien que nous cherchons pour un investisseur qui veut activer le dispositif Jeanbrun : un logement ancien, correctement placé, acquis sous le prix du quartier parce qu’il demande des travaux. C’est précisément cet écart, ici 2 600 € du m² entre l’avant et l’après, soit 34 %, qui porte l’opération.
Le dispositif ne fonctionne pas par réduction d’impôt mais par amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti et du montant des travaux vient en déduction des loyers imposés. Plus la part travaux est importante dans le montage, plus la base amortissable augmente. C’est ce qui rend l’ancien à rénover plus efficace que le neuf sur ce dispositif.
Nous n’avons pas de catalogue : nous travaillons en mandat de recherche. Le bien est sourcé après votre étude du patrimoine immobilier, en fonction de votre tranche d’imposition, de votre capacité d’emprunt et de votre horizon de détention.
Ce bien n’est pas un programme disponible. Il est cité à titre d’exemple, dans un but pédagogique, pour montrer le type d’opération que permet le dispositif Jeanbrun à Boulogne-Billancourt. Les montants sont des ordres de grandeur relevés sur le marché local : ils ne constituent ni une offre de vente, ni un engagement de résultat.
Le neuf boulonnais se construit là où le foncier s’est libéré, sur les anciens terrains Renault du Trapèze et des Rives de Seine. L’ancien, lui, occupe déjà les rues installées du centre et du Parchamp.
Hauteurs sous plafond, parquets, fer forgé et façades des années 1930 : le bâti boulonnais justifie un loyer supérieur et une vacance quasi nulle.
Acheter sous le marché, rénover, louer au meilleur niveau : la base amortissable Jeanbrun repose alors sur un actif au juste prix.
Montclair est partenaire du cabinet d’architecte d’intérieur Ynspir. Notre société soeur transforme chaque bien acquis en produit locatif premium. Vous n’avez ni travaux à piloter, ni artisans à coordonner. Nous livrons un bien prêt à louer, photographié et calibré pour la cible locative la plus pertinente.
De l’étude du patrimoine immobilier à l’arbitrage, nous orchestrons chaque étape pour bâtir des patrimoines durables et performants.
Montclair est un cabinet de conseil en investissement immobilier fondé par des praticiens de terrain.
Nous ne vendons pas un produit fiscal : nous construisons des patrimoines. Notre approche associe la rigueur de l’analyse patrimoniale, la connaissance fine des marchés locaux et une exécution complète, de la recherche du bien à sa valorisation.
À Boulogne-Billancourt comme dans toute la première couronne ouest, nous accompagnons des investisseurs qui cherchent un partenaire durable, pas un simple intermédiaire.
Boulogne-Billancourt occupe une position singulière dans le paysage francilien. Deuxième commune la plus peuplée d’Île-de-France après Paris, elle concentre sièges sociaux, groupes de médias et cadres actifs, dans un tissu urbain qui ne s’étend plus. Le foncier disponible a été absorbé par la reconversion des terrains Renault : en dehors du Trapèze et des Rives de Seine, ce qui se vend aujourd’hui, c’est de l’ancien. La Loi Jeanbrun à Boulogne-Billancourt s’applique donc à un marché où la rénovation n’est pas une option parmi d’autres, mais la seule voie d’accès aux meilleurs emplacements. Voici comment en tirer parti.
Le dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement : chaque année, une fraction de la valeur du bâti et du montant des travaux vient en déduction de vos revenus fonciers. L’impôt et les prélèvements sociaux dus sur vos loyers s’en trouvent allégés, sans sortie de trésorerie supplémentaire. Plus votre tranche marginale est élevée, plus l’effet est net.
À Boulogne-Billancourt, ce paramètre change l’équation. Les tickets d’entrée y sont élevés, donc la base amortissable l’est aussi. Un investisseur fortement fiscalisé, profil largement représenté dans les Hauts-de-Seine, y trouve un effet de levier que les marchés de province ne permettent pas mécaniquement.
Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre 2026 et 2028, avec un engagement de mise en location nue à usage de résidence principale sur neuf ans. Les travaux doivent être achevés dans les délais fixés par la réglementation, et le logement loué dans la foulée.
Cette fenêtre est courte au regard des délais réels d’un projet en première couronne : sourcing d’un bien rare, négociation, obtention du financement, puis chantier. Engager la recherche tôt n’est pas un conseil de circonstance, c’est une contrainte de calendrier.
Boulogne-Billancourt est classée en zone A bis, la catégorie la plus tendue de la nomenclature nationale du logement, celle de Paris et de sa proche couronne. Ce classement détermine à la fois le plafond de loyer applicable et les plafonds de ressources des locataires éligibles.
Le plafond de base s’établit à 19,71 € par mètre carré. C’est le plus élevé de tout le barème, et c’est ce qui rend le dispositif praticable ici : dans une commune où les loyers de marché sont hauts, un plafond bas rendrait l’opération inintéressante.
Le loyer réellement opposable n’est pas le plafond brut. Il s’obtient en appliquant un coefficient de surface, qui rehausse sensiblement le plafond sur les petites surfaces. Sur un studio ou un T2, typologies dominantes du marché locatif boulonnais, l’écart avec le loyer libre se resserre nettement.
Côté locataires, les plafonds de ressources de la zone A bis correspondent au profil réel de la demande locale : jeunes cadres, couples en début de parcours, salariés des sièges installés dans la commune. La contrainte administrative rejoint ici la réalité du marché, ce qui n’est pas le cas partout.
Sur une opération de 380 000 € augmentée de 90 000 € de travaux, la base amortissable dépasse 400 000 €. L’amortissement annuel qui en découle s’impute sur les revenus fonciers, dans la limite de ces derniers, et l’économie dépend de votre tranche marginale majorée des prélèvements sociaux.
Le calcul mérite d’être fait sur votre situation réelle, pas sur une moyenne. C’est l’objet de l’étude du patrimoine immobilier que nous menons avant toute recherche de bien.
Autour de la rue Denfert-Rochereau et du boulevard Jean-Jaurès, Boulogne-Billancourt conserve un ensemble remarquable d’immeubles et de villas des années 1920 et 1930, signés par les architectes du mouvement moderne. Ce patrimoine ne se reproduit pas, et les biens y changent rarement de mains.
C’est le secteur où la rénovation crée le plus de valeur : le bâti y est de qualité, mais souvent resté dans son jus. Un appartement remis aux standards actuels s’y reloue immédiatement.
Le cœur de la commune, autour de l’hôtel de ville et de la station Marcel-Sembat, concentre commerces, services et la ligne 9 du métro. La demande locative y est permanente et la vacance quasi nulle.
Les prix y sont plus élevés qu’en périphérie de la commune, mais la liquidité à la revente compense largement cet écart pour un investisseur qui raisonne sur quinze ans.
Plus abordable, le secteur du Point du Jour offre des tickets d’entrée inférieurs à la moyenne communale, avec un bâti d’après-guerre et des immeubles de rapport qui se prêtent bien à une opération de rénovation.
La proximité du bois de Boulogne et de la porte de Saint-Cloud soutient la demande. C’est le secteur où le rapport entre effort d’acquisition et rendement reste le plus équilibré.
Les programmes neufs du Trapèze se négocient autour de 11 400 € le mètre carré, contre environ 8 200 € pour l’ancien à l’échelle de la commune. Plus de 3 000 € d’écart au mètre carré, soit la marge de promotion et la TVA que l’acquéreur du neuf paie d’avance.
Sur une surface de 50 mètres carrés, cet écart représente environ 160 000 €. C’est, à peu de chose près, le budget d’une rénovation complète et haut de gamme dans l’ancien, travaux éligibles à l’amortissement Jeanbrun compris.
Avant de parler d’un bien, nous analysons votre tranche marginale, vos revenus fonciers existants, votre capacité d’endettement et votre horizon de détention. C’est ce diagnostic qui détermine si le dispositif Jeanbrun est le bon outil, à quelle hauteur et dans quelle configuration juridique.
Boulogne-Billancourt est un marché d’initiés. Les biens de qualité partent vite, souvent avant diffusion. Nous activons notre réseau d’apporteurs et de marchands de biens sur la première couronne ouest, et nous négocions à vos côtés, dans le cadre d’un mandat de recherche.
La rénovation est conçue et pilotée par Ynspir, notre studio d’architecture d’intérieur. Le chiffrage est établi avant l’offre d’achat, ce qui conditionne la fiabilité du rendement annoncé et la solidité de la base amortissable.
L’engagement de neuf ans n’est qu’une étape. Bilan annuel, alertes fiscales, réévaluation des loyers, refinancement, puis décision d’arbitrage : nous restons votre interlocuteur sur la durée de vie du projet.
Boulogne-Billancourt réunit une combinaison peu commune : le plafond de loyer le plus élevé du barème, une demande locative qui ne faiblit pas, un patrimoine des années 1930 rare, et une fenêtre fiscale qui se referme en 2028. Les conditions sont réunies pour une opération solide, à condition de ne rien laisser au hasard.
Le ticket d’entrée y est plus élevé qu’ailleurs, et c’est précisément pour cela que l’erreur coûte cher. Un bien mal acheté en zone A bis immobilise un capital important pendant des années. Un bien bien acheté, rénové et piloté devient une pièce maîtresse d’un patrimoine.
Parlons de votre projet. Le premier échange, le bilan patrimonial et la construction de la stratégie sont gratuits et sans engagement.
Boulogne-Billancourt est notre première implantation Jeanbrun en Île-de-France. Retrouvez l’ensemble de nos programmes dans l’ancien à rénover, ville par ville.
