7
Lots + 1 commerce
770 à 895 k€
Valeur estimée
7 à 8%
Rendement brut
80 k€
Travaux pris en charge par le vendeur
La situation de notre client.
Profil investisseur :
Ce cas illustre notre méthode de sécurisation technique sur un immeuble à forte composante travaux, plutôt qu’un profil d’investisseur unique : la méthode reste la même pour tout acquéreur qui souhaite transformer des désordres apparents en levier de négociation plutôt qu’en motif de renoncement, que ce soit sur un immeuble de rapport à Colmar ou plus largement pour investir en Alsace.
Le point de départ :
Un immeuble mixte du centre Alsace, composé de 7 appartements (du T2 au T4, de 46 à 83 m² habitables), d’un local commercial en pied d’immeuble et d’un garage collectif de plusieurs places. Plusieurs désordres ont été relevés lors des visites techniques : poutres à retraiter, façades dégradées et un renforcement structurel nécessaire en sous-sol. L’immeuble n’était pas occupé au moment des travaux, ce qui a permis une intervention complète sans contrainte de relogement des locataires.
Le projet en chiffres.
Immeuble mixte 7 lots + commerce
7 appartements du T2 au T4 (46 à 83 m²), 1 local commercial en pied d’immeuble, 1 garage collectif.
Le projet en photos (avant rénovation).
La stratégie déployée.
Diagnostic technique et traitement des éléments porteurs, Les poutres ont été retraitées et un renforcement structurel a été réalisé en sous-sol pour sécuriser les fondations et le soubassement de l’immeuble, en amont de toute reprise des façades.
Reprise complète des façades, Nouveau crépis et nouveau bardage sur l’ensemble du bâtiment. L’immeuble n’étant pas occupé pendant cette phase, l’intervention a pu être menée dans sa totalité, sans contrainte de phasage liée à la présence de locataires.
Un levier de rentabilité négocié en amont, Point clé de cette opération : l’ensemble de ces travaux de sécurisation et de reprise des façades, d’une valeur de 80 000 €, a été pris en charge par le précédent propriétaire avant la vente. Une charge que l’acquéreur n’a pas eu à financer, et qui pèse directement, et favorablement, sur la rentabilité nette de l’investissement.
Architecture financière
Sur la base d’une estimation professionnelle, l’immeuble représente une valeur totale de l’ordre de 770 000 € (approche par le rendement locatif, hors commerce et garage) à 895 000 € (approche combinée intégrant la valorisation du commerce selon son chiffre d’affaires et du garage collectif). Les loyers de marché estimés représentent environ 65 000 € bruts annuels, pour un rendement brut de 7 à 8 % selon la base de valorisation retenue. Point déterminant pour la rentabilité de l’opération : 80 000 € de travaux de sécurisation et de reprise des façades ont été pris en charge par le précédent propriétaire avant la vente, sans impact sur le prix d’acquisition ni sur le plan de financement de l’acquéreur. Une première approche de ce type de valorisation est accessible via notre estimation d’immeuble de rapport en ligne.
Périmètre d’accompagnement
Sur un immeuble de plusieurs lots avec une composante professionnelle, la diversité des typologies (habitation et local pro) multiplie les points de vigilance technique. Une lecture précise de chaque désordre, plutôt qu’une évaluation globale et approximative, associée à la négociation d’une prise en charge des travaux par le vendeur en amont de la vente, est ce qui permet de transformer un immeuble présentant des désordres réels en actif patrimonial solide, sans faire porter la charge de la remise en état sur l’acquéreur.
Les valeurs indiquées sont des estimations professionnelles établies sur la base des loyers de marché et des surfaces habitables. Elles ne préjugent pas du prix de négociation finalement retenu, ni du rendement net après charges, fiscalité et vacance. Toute opération de cette nature nécessite une étude personnalisée.
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