Aider ses enfants à acheter un bien immobilier : quelle fiscalité en 2026 ?

Une fenêtre fiscale se referme dans quelques semaines. Depuis février 2025, un parent peut donner jusqu’à 100 000 € à son enfant sans acquitter le moindre droit de donation, à condition que la somme finance un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Le dispositif cesse de produire ses effets pour tout versement postérieur au 31 décembre 2026. Deux précisions déterminent si vous êtes concerné. La première : l’immobilier ancien est totalement exclu de ce mécanisme. La seconde : il ne remplace pas les dispositifs permanents, il s’y ajoute.

Aider un enfant à acheter ne se résume donc pas à une seule question. Faut-il donner ou prêter ? De l’argent ou un bien ? En pleine propriété ou en nue-propriété ? Et comment le faire sans créer de déséquilibre entre vos enfants ? À la fin de cet article, vous savez quelle voie choisir selon votre situation, combien vous pouvez transmettre sans droits, et ce que vous devez faire avant le 31 décembre 2026.

Le dispositif exceptionnel qui s’arrête le 31 décembre 2026

L’article 790 A bis du code général des impôts, rétabli par l’article 71 de la loi de finances pour 2025, instaure une exonération temporaire de droits de mutation à titre gratuit. Elle s’applique aux sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Une exonération n’est pas un abattement. L’abattement réduit la base sur laquelle on calcule l’impôt. L’exonération sort purement et simplement la somme du champ de la taxation. La différence a une conséquence pratique majeure, développée en section 4.

100 000 € par donateur, 300 000 € par enfant

Le texte pose deux plafonds qui se superposent. Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire. Et chaque bénéficiaire ne peut recevoir plus de 300 000 € à ce titre, tous donateurs confondus. L’administration illustre elle-même la combinaison : un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € de l’un de ses grands-parents, soit 300 000 € en franchise totale de droits.

Sont éligibles les dons consentis à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant, ou, en l’absence d’une telle descendance, à un neveu ou une nièce. Par neveu ou nièce, il faut entendre les seuls enfants des frères et sœurs du donateur. Les enfants de leur conjoint sont exclus. Le don peut être fractionné en plusieurs versements, sous réserve de respecter les plafonds.

Ce que le dispositif finance

Deux affectations seulement ouvrent droit à l’exonération.

• L’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Un immeuble neuf s’entend de celui dont la construction est achevée à la date de l’acquisition et qui n’a jamais été habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit. Appartement en collectif ou maison individuelle, peu importe.

• Des travaux de rénovation énergétique figurant dans la liste des dépenses éligibles à MaPrimeRénov’. Ces travaux doivent porter sur un logement dont l’enfant est déjà propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale. Ils doivent être réalisés par des professionnels qualifiés.

Ce qu’il ne finance pas : l’immobilier ancien

L’achat d’un logement ancien n’ouvre aucun droit à cette exonération. Le texte vise l’immeuble neuf ou en VEFA, sans exception. Si votre enfant achète dans l’ancien, ce dispositif ne vous concerne pas. Passez directement à la section 2 : l’abattement de droit commun de 100 000 €, lui, s’applique quelle que soit la nature du bien acheté, et sans condition d’emploi des fonds.

Trois autres cas sont exclus, et ils surprennent souvent :

• La construction sur un terrain que l’enfant fait bâtir. L’affectation des sommes à la construction n’est pas visée par le texte, pas plus que l’achat d’un terrain à bâtir.
• Le remboursement anticipé d’un prêt contracté pour financer une acquisition dont l’acte authentique est antérieur au 15 février 2025.
• L’apport à une SCI, ou le prêt en compte courant à une SCI. La condition d’affectation n’est pas satisfaite, même si la société acquiert effectivement un immeuble avec ces fonds. Le point est explicite dans la doctrine administrative et mérite d’être connu avant de monter une structure familiale.

Six mois pour employer les fonds

Les sommes doivent être affectées au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Le don doit précéder l’affectation. Un versement effectué après la signature de l’acte d’achat ne répond pas à la condition. En VEFA, c’est la date de signature de l’acte authentique qui compte, non celle du contrat de réservation. Une fois cet acte signé dans les six mois, le fait que les appels de fonds s’échelonnent bien au-delà est sans incidence.

Astuce Montclair :

Le compte à rebours porte sur la date du versement, pas sur celle de l’achat. Un don réalisé le 20 décembre 2026 laisse jusqu’au 30 juin 2027 pour signer. À l’inverse, un don versé en janvier 2027, même sur un projet engagé depuis des mois, ne bénéficiera d’aucune exonération. C’est l’ordre des opérations qui décide.

Cinq ans d’engagement, et deux usages possibles

Le bénéficiaire doit, pendant cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement s’il est postérieur, affecter le logement soit à sa résidence principale, soit à la location à usage d’habitation principale.

Ce second usage est peu commenté et pourtant décisif. Le dispositif ne se limite pas à loger votre enfant : il peut financer un investissement locatif dans le neuf, dès lors que le bien est loué comme habitation principale. L’administration admet que la location soit consentie nue ou en LMNP. Pour aller plus loin découvrez notre offre de LMNP clé en main.

Trois limites encadrent cette voie. Le bail ne peut être conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire. Les résidences services étudiantes et les établissements d’hébergement pour personnes âgées sont exclus, parce que c’est l’exploitant, et non le propriétaire, qui affecte le logement à l’habitation. Enfin, les résidences secondaires, garages, emplacements de stationnement et logements inoccupés n’entrent pas dans le champ.

Un logement mis à disposition d’un enfant étudiant célibataire encore à charge, dans une ville universitaire, est en revanche admis.

Ce qui fait tomber l’exonération

La revente avant cinq ans remet en cause l’avantage. Y compris lorsque l’intégralité du prix est immédiatement réinvestie dans une nouvelle résidence principale.

Un bail conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire produit le même effet. Le cumul est également interdit avec la prime MaPrimeRénov’, le crédit d’impôt de l’article 199 sexdecies ou une déduction de charges, pour les mêmes dépenses. Les travaux doivent être éligibles à MaPrimeRénov’ sans que la prime soit effectivement perçue.

En cas de manquement, le bénéficiaire devient redevable du complément de droits, assorti des intérêts de retard. Une précision utile : le décès du bénéficiaire pendant les cinq ans ne remet pas en cause l’exonération. Ses héritiers ne sont pas tenus de poursuivre l’engagement.

Point de calendrier

La loi de finances pour 2026 n’a pas prorogé le dispositif. Un rapport d’évaluation devait être remis au Parlement avant le 30 septembre 2026. Une prolongation par un texte ultérieur reste possible, mais aucune décision n’est acquise à ce jour. Construire une stratégie sur l’hypothèse d’une prorogation revient à parier. Tout comme vous, nous sommes curieux de la suite que nous réservera le prochain président.

L’abattement de 100 000 €, le socle qui couvre l’ancien

L’article 779 du code général des impôts prévoit un abattement de 100 000 € sur la part de chacun des enfants, pour la perception des droits de mutation à titre gratuit.

Par parent et par enfant, sur toute nature de bien

Cet abattement est individuel et bilatéral. Chaque parent dispose de 100 000 € vis-à-vis de chacun de ses enfants. Un couple avec deux enfants peut donc transmettre 400 000 € sans droits. Il ne comporte aucune condition d’emploi. Argent, immeuble ancien, parts de société, portefeuille : tout entre dans son champ. C’est précisément ce qui le rend indispensable dès que le projet porte sur un logement ancien.

Le compteur de quinze ans

L’abattement se reconstitue tous les quinze ans. Le mécanisme s’appelle le rappel fiscal : lors d’une nouvelle transmission, on additionne à la valeur transmise celle des donations antérieures, à l’exception de celles passées depuis plus de quinze ans.

Si vous avez donné 60 000 € à votre enfant il y a huit ans, il vous reste 40 000 € d’abattement disponible aujourd’hui. Le solde se rechargera intégralement au quinzième anniversaire de cette première donation. D’où l’importance de dater chaque don avec une preuve opposable. C’est l’objet de la déclaration décrite en section 11.

Pourquoi c’est ce dispositif qu’il faut utiliser dans l’ancien

Dans l’ancien, l’article 790 A bis est inopérant. Le socle 779, complété par le don familial de la section 3, devient la seule voie. Il permet à un couple de transmettre 263 730 € en franchise totale de droits pour un achat dans l’ancien, sans aucune condition d’affectation ni engagement de conservation.

Grands-parents et petits-enfants

Les grands-parents ne relèvent pas de l’article 779 mais de l’article 790 B, qui prévoit un abattement de 31 865 € par petit-enfant. Ce montant est plus modeste, mais il se cumule avec les abattements dont disposent les parents.

Le don familial de 31 865 €, le complément qu’on oublie

L’article 790 G exonère les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété, dans la limite de 31 865 € tous les quinze ans, entre un même donateur et un même bénéficiaire.

Deux conditions d’âge

Le donateur doit avoir moins de quatre-vingts ans au jour de la transmission. Le bénéficiaire doit être majeur, ou avoir fait l’objet d’une mesure d’émancipation. Ces deux conditions sont cumulatives et s’apprécient à la date du don. Un parent qui approche des quatre-vingts ans a intérêt à ne pas différer.

Il se cumule avec l’abattement de 100 000 €

Le texte le prévoit expressément : cette exonération se cumule avec les abattements des articles 779, 790 B et 790 D. L’administration précise que le bénéficiaire d’un don exonéré conserve l’intégralité de son abattement personnel pour des donations ultérieures entre les mêmes parties.

Ce dispositif est permanent, et lui aussi renouvelable tous les quinze ans.

Déclaration obligatoire dans le mois

En l’absence d’acte notarié, le don doit être déclaré dans le mois qui suit sa date. Depuis le 1^er janvier 2026, cette déclaration s’effectue en principe en ligne, depuis l’espace particulier du site des impôts, rubrique « Déclarer un don ». Le formulaire papier 2735-SD n’est plus utilisable que dans les cas d’exception à la télédéclaration. Ce délai d’un mois est bref. C’est la première cause de perte du bénéfice de l’exonération.

Don manuel et don familial exonéré

Un don manuel est une modalité de remise : la main à la main, par chèque, par virement. Il désigne la forme, pas le régime fiscal. Le don familial exonéré de l’article 790 G est un régime de faveur qui s’applique à un don manuel de somme d’argent, sous les conditions d’âge ci-dessus. Tout don manuel n’est donc pas exonéré. Et l’exonération suppose une déclaration.

Combien pouvez-vous transmettre au total ?

C’est ici que la distinction entre exonération et abattement prend toute sa valeur. Les trois dispositifs se superposent au lieu de se consommer.

L’administration a précisé que la fraction d’un don qui n’est pas couverte par l’exonération de l’article 790 A bis peut, si les conditions sont réunies, bénéficier des abattements de droit commun et de l’exonération des dons de sommes d’argent. La superposition est donc validée par la doctrine.

Tableau 1 : achat dans le neuf

Dispositif	Par parent	Pour un couple de parents	Condition principale
Exonération art. 790 A bis	100 000 €	200 000 €	Versement avant le 31/12/2026, emploi dans les 6 mois, neuf ou VEFA
Abattement art. 779	100 000 €	200 000 €	Aucune condition d’emploi, renouvelable tous les 15 ans
Don familial art. 790 G	31 865 €	63 730 €	Donateur de moins de 80 ans, enfant majeur
Total transmissible sans droits	231 865 €	463 730 €

Tableau 2 : achat dans l’ancien

Dispositif	Par parent	Pour un couple de parents	Condition principale
Exonération art. 790 A bis	0 €	0 €	L’ancien est exclu du dispositif
Abattement art. 779	100 000 €	200 000 €	Aucune condition d’emploi, renouvelable tous les 15 ans
Don familial art. 790 G	31 865 €	63 730 €	Donateur de moins de 80 ans, enfant majeur
Total transmissible sans droits	131 865 €	263 730 €

L’écart entre les deux tableaux est de 200 000 € pour un couple. Il disparaît le 31 décembre 2026.

Ajouter les grands-parents

Le plafond de l’article 790 A bis étant de 300 000 € par bénéficiaire tous donateurs confondus, deux parents et un grand-parent le saturent à eux seuls. Les grands-parents apportent en outre leur propre abattement de 31 865 € par petit-enfant (article 790 B) et, s’ils ont moins de quatre-vingts ans, leur propre don familial de 31 865 € (article 790 G).

Sur un projet dans le neuf mobilisant deux parents et deux grands-parents, l’enveloppe totale transmissible en franchise de droits dépasse ainsi largement le demi-million d’euros. L’architecture exacte dépend de l’âge des donateurs et des donations déjà consenties.

Le rappel fiscal des quinze ans, et pourquoi il faut dater chaque don

Point technique, mais il change tout dans le calcul de long terme.

Les sommes effectivement exonérées au titre de l’article 790 A bis ne sont pas soumises à la règle du rappel fiscal. Seule la fraction non couverte par l’exonération y entre. De la même façon, les dons exonérés au titre de l’article 790 G, dès lors qu’ils ont été régulièrement déclarés, ne sont pas pris en compte pour la liquidation des droits dus sur les transmissions ultérieures.

Conséquence : ces deux enveloppes ne grèvent pas votre capacité de transmission future. Seul l’abattement de l’article 779 alimente le compteur de quinze ans.

C’est la raison pour laquelle chaque don doit être daté par une déclaration. Sans elle, vous perdez à la fois l’exonération et la preuve de l’antériorité.

Donner un bien plutôt que de l’argent

Donner la nue-propriété et conserver l’usufruit

La propriété se décompose en deux droits. L’usufruit est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. La nue-propriété est le droit d’en disposer, sans en jouir. Le démembrement consiste à donner la nue-propriété à votre enfant tout en conservant l’usufruit. Vous continuez d’habiter le bien ou d’en encaisser les loyers. Au jour de votre décès, l’usufruit s’éteint et votre enfant devient plein propriétaire, sans droit supplémentaire à acquitter.

Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété.

Le barème fiscal de l’usufruit selon l’âge du donateur

L’article 669 du code général des impôts fixe une répartition forfaitaire, fonction du seul âge de l’usufruitier au jour de la donation.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Pourquoi la barre des 71 ans change tout

Le barème progresse par tranches de dix ans. Chaque anniversaire décennal fait basculer la nue-propriété dans la tranche supérieure, et augmente donc la base taxable de dix points. À 70 ans, la nue-propriété d’un bien de 300 000 € est valorisée à 180 000 €. Le jour des 71 ans, elle passe à 210 000 €. Trente mille euros de base taxable supplémentaires, pour un jour d’écart.

Le même raisonnement vaut pour les seuils de 61 et de 81 ans. Si vous approchez de l’un d’eux, la date de signature de l’acte n’est pas un détail d’agenda.

Les frais de notaire sur une donation immobilière

Une donation d’immeuble exige un acte notarié. Trois postes s’additionnent : les émoluments du notaire, les droits de donation le cas échéant, et les taxes de publication.

Les émoluments suivent un barème réglementé et dégressif, fixé au tableau 5 de l’annexe 4-7 du code de commerce. Pour une donation portant sur un immeuble, les taux hors taxes s’échelonnent d’environ 4,8 % sur la première tranche à environ 1 % au-delà de 60 000 €, la TVA à 20 % venant s’y ajouter. Sur une donation immobilière de 200 000 €, les émoluments ressortent autour de 3 000 € toutes taxes comprises.

Pour une donation portant sur une somme d’argent, un barème réduit s’applique, environ deux fois plus faible. S’ajoutent, pour l’immobilier seulement, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière, ainsi que les émoluments de formalités et les débours.

Un point souvent ignoré : en démembrement, les droits et les taxes de publication portent sur la seule valeur de la nue-propriété, mais les émoluments du notaire restent calculés sur la valeur en pleine propriété.

Donation simple ou donation-partage ?

La donation simple est isolée. Au décès, elle est rapportée à la succession pour sa valeur au jour du partage. Si le bien donné s’est fortement valorisé, l’enfant qui l’a reçu voit sa part réduite d’autant, et le déséquilibre apparaît des années plus tard.

La donation-partage répartit simultanément des biens entre plusieurs héritiers, avec l’accord de tous. Son effet propre est le figement des valeurs : chaque lot est évalué au jour de l’acte, et cette valeur ne bouge plus.

Concrètement, si vous donnez aujourd’hui un appartement de 250 000 € à votre fille et 250 000 € de liquidités à votre fils, une donation-partage cristallise l’égalité. Une donation simple la remet en cause si l’appartement vaut 400 000 € à votre décès.

C’est l’outil de référence pour transmettre à plusieurs enfants sans créer de conflit différé.

Prêter plutôt que donner pour investir dans l’immobilier ?

Le prêt familial n’appauvrit pas votre patrimoine. Il constitue un apport aux yeux de la banque et se rembourse. C’est une option pertinente quand vous voulez aider sans anticiper la transmission, ou quand vos abattements sont déjà consommés.

Montant, taux et échéancier

Aucun plafond légal. Le montant dépend de votre capacité financière. Le prêt peut être consenti sans intérêt. S’il en produit, les intérêts constituent pour vous un revenu imposable, à déclarer en revenus de capitaux mobiliers. Un échéancier écrit est indispensable. Un prêt sans terme et sans remboursement effectif est le premier signal de requalification.

Le formalisme obligatoire

Trois seuils structurent les obligations.

Jusqu’à 1 500 €, aucune formalité. Au-delà, un écrit est nécessaire : contrat de prêt ou reconnaissance de dette signée par l’emprunteur. Au-delà de 5 000 €, le prêt doit être déclaré à l’administration fiscale sur le formulaire 2062, déposé par l’emprunteur en même temps que sa déclaration de revenus.

Ce seuil de 5 000 € s’apprécie globalement : plusieurs prêts d’un montant unitaire inférieur, consentis la même année entre les mêmes parties, doivent être déclarés dès lors que leur total le dépasse. Le défaut de déclaration expose à l’amende forfaitaire de 150 € prévue par l’article 1729 B du code général des impôts. L’administration admet toutefois une tolérance : l’amende n’est pas appliquée en cas de première infraction sur l’année en cours et les trois précédentes, dès lors que la déclaration est régularisée spontanément ou dans les trente jours suivant une demande. Le vrai risque n’est pas là.

Le risque de requalification en donation déguisée

Un prêt qui n’est jamais remboursé, non déclaré, sans écrit ni échéancier, peut être requalifié en donation. L’administration réclame alors les droits, assortis d’intérêts de retard et, selon les cas, de pénalités. La déclaration 2062 n’est pas une contrainte administrative. Elle établit la nature de l’opération et sa date. C’est votre preuve.

Ce que devient le prêt au décès du prêteur

La créance entre dans votre succession. Si votre enfant est héritier, il se retrouve à la fois créancier et débiteur pour sa part, et le solde vient en diminution de ses droits dans le partage. En pratique, un prêt non remboursé au décès équivaut souvent à une avance sur héritage. Autant l’avoir prévu explicitement.

Tableau pour trancher : prêt ou don ?

Critère	Don	Prêt familial
Effet sur votre patrimoine	Sortie définitive	Créance conservée
Coût fiscal immédiat	Nul dans la limite des abattements et exonérations	Nul
Formalisme	Déclaration en ligne, délai d’un mois	Écrit au-delà de 1 500 €, formulaire 2062 au-delà de 5 000 €
Consomme vos abattements	Oui pour l’art. 779, non pour les art. 790 A bis et 790 G	Non
Vu par la banque	Apport personnel	Endettement de l’emprunteur
Réversibilité	Aucune	Remboursement possible ou abandon ultérieur
Traitement au décès	Rapport à la succession selon la forme retenue	Créance intégrée à l’actif successoral
Risque principal	Déséquilibre entre héritiers	Requalification en donation déguisée

Acheter ensemble de l’immobilier : indivision ou SCI familiale

Peut-on acheter un bien immobilier avec ses enfants majeurs ?

Oui. Rien ne s’y oppose. Deux véhicules le permettent : l’indivision et la société civile immobilière.

L’indivision : simple à créer, difficile à défaire

L’indivision naît automatiquement d’un achat à plusieurs. Chacun détient une quote-part exprimée en pourcentage, en général proportionnelle à son apport. Sa faiblesse est connue : nul n’est contraint de rester dans l’indivision. Chaque indivisaire peut en provoquer le partage à tout moment, et donc la vente du bien. Les décisions importantes exigent l’unanimité ou une majorité qualifiée.

Une convention d’indivision, établie par acte notarié, permet d’organiser la gestion et de fixer une durée déterminée pendant laquelle le partage ne peut être demandé. Pour aller plus loin découvrez l’indivision successorale.

La SCI familiale : quand elle sert, quand elle coûte plus qu’elle ne rapporte

La SCI substitue à la propriété directe la détention de parts sociales. Les statuts organisent la gouvernance, la répartition des pouvoirs et les conditions de cession des parts. C’est son intérêt principal : elle évite les blocages de l’indivision. Elle facilite aussi la transmission progressive. Vous pouvez donner des parts par tranches successives, tous les quinze ans, en calant chaque donation sur l’abattement disponible.

Elle a un coût. Rédaction des statuts, immatriculation, comptabilité annuelle, assemblées générales. Sur un bien unique destiné à loger un enfant, ce formalisme dépasse souvent le bénéfice attendu. La SCI se justifie quand il y a plusieurs biens, plusieurs enfants, ou une volonté explicite d’organiser une gouvernance dans la durée.

Le démembrement des parts sociales

Vous pouvez également donner la nue-propriété des parts en conservant l’usufruit. Vous restez alors titulaire des revenus distribués et gardez la main sur la gestion courante, tandis que la valeur transmise se calcule sur la seule nue-propriété selon le barème de l’article 669. C’est le montage le plus abouti, et le plus exigeant en rédaction statutaire. Il ne s’improvise pas.

Aider sans donner : la caution et l’hypothèque

Toutes les formes d’aide ne passent pas par un transfert d’argent.

Se porter caution du prêt de son enfant

Vous vous engagez à rembourser la banque si votre enfant ne le fait plus. L’engagement est écrit, chiffré, et court en principe jusqu’au terme du prêt. Il ne coûte rien tant qu’il n’est pas actionné. Mais il figure dans votre situation financière et peut réduire votre propre capacité d’emprunt.

L’hypothèque sur le bien des parents

Vous affectez un de vos biens en garantie du prêt de votre enfant. L’inscription est prise par acte notarié et engendre des frais. L’engagement est plus lourd que la caution : en cas de défaillance, c’est votre bien qui est saisi. À réserver aux situations où la caution ne suffit pas à convaincre le prêteur.

Ce que la banque regarde vraiment

Le dossier de votre enfant reste apprécié sur ses propres revenus, son taux d’endettement et la stabilité de sa situation professionnelle.

L’apport personnel pèse lourd, et c’est précisément ce qu’un don transforme. Une garantie parentale rassure, mais elle ne crée pas de capacité d’emprunt là où il n’y en a pas. Pour aller plus loin sur ce sujet, nous vous conseillons notre guide sur l’achat sans apport personnel.

Les cinq erreurs qui coûtent le plus cher

1. Ne pas déclarer le don, et perdre la preuve de sa date. Sans déclaration, l’exonération de l’article 790 G tombe et le point de départ du délai de quinze ans devient incertain. La déclaration coûte un formulaire et un mois d’attention.

1. Employer le don du dispositif exceptionnel dans l’ancien. L’exonération est remise en cause, avec complément de droits et intérêts de retard. Vérifiez la nature du bien avant le versement, pas après.

1. Oublier le rapport à la succession et créer un conflit entre frères et sœurs. Une donation simple se rapporte à la valeur du jour du partage. Le déséquilibre se révèle des années plus tard, quand il est trop tard pour le corriger.

1. Donner la pleine propriété quand la nue-propriété suffisait. Le démembrement réduit la base taxable de 30 à 60 % selon votre âge, tout en vous laissant l’usage et les revenus du bien.

1. Laisser passer le 31 décembre 2026. L’écart entre un don versé fin décembre et un don versé début janvier est de 100 000 € d’assiette exonérée par donateur.

Questions fréquentes sur l’aide de ses enfants pour acheter un bien locatif

Est-il possible de donner 100 000 euros par enfant sans payer de droits de donation ?

Oui. L’abattement de l’article 779 du code général des impôts est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, sans condition d’emploi des fonds. Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant en franchise de droits. Ce montant peut être complété par les dispositifs des sections 1 et 3.

Quelle est la nouvelle loi sur les donations aux enfants ?

Il s’agit de l’article 71 de la loi de finances pour 2025, codifié à l’article 790 A bis du code général des impôts. Il exonère de droits les dons de sommes d’argent versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, à condition que les fonds financent un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique.

Est-ce que je peux faire un don de 100 000 euros pour l’achat de ma résidence principale ?

Oui, si le logement est neuf ou acquis en VEFA, et si les fonds sont employés dans les six mois du versement. Vous devez conserver le bien comme résidence principale pendant cinq ans. Si le logement est ancien, ce dispositif ne s’applique pas, mais l’abattement de droit commun de 100 000 € reste mobilisable.

Quelle différence entre don manuel et don familial ?

Le don manuel désigne une modalité de remise : de la main à la main, par chèque ou par virement. Le don familial exonéré de l’article 790 G est un régime fiscal de faveur, plafonné à 31 865 €, qui suppose un donateur de moins de quatre-vingts ans et un bénéficiaire majeur. Tout don manuel n’est donc pas exonéré.

Quelle somme d’argent peut-on donner à ses enfants sans justificatif ?

La question est mal posée : il n’existe pas de seuil en dessous duquel un don échapperait à toute obligation. Un don de sommes d’argent doit être déclaré pour ouvrir droit à l’exonération de l’article 790 G. Sans déclaration, vous perdez l’exonération et la preuve de la date, ce qui affaiblit votre position en cas de contrôle.

Puis-je prêter de l’argent à mon fils pour acheter une maison ?

Oui, sans plafond légal. Au-delà de 1 500 €, un écrit est nécessaire. Au-delà de 5 000 €, le prêt doit être déclaré sur le formulaire 2062, joint à la déclaration de revenus de l’emprunteur. Prévoyez un échéancier de remboursement effectif : son absence est le principal facteur de requalification en donation.

Est-il obligatoire de déclarer un prêt familial ?

Oui, dès lors que le montant dépasse 5 000 €, intérêts non compris. La déclaration s’effectue sur le formulaire 2062, en même temps que la déclaration de revenus. Le seuil s’apprécie globalement sur l’année entre les mêmes parties. Le défaut de déclaration expose à l’amende forfaitaire de 150 € de l’article 1729 B du code général des impôts, sauf tolérance pour une première infraction régularisée spontanément ou dans les trente jours d’une demande.

Comment acheter un bien immobilier avec ses enfants ?

Deux voies. L’indivision, immédiate et sans formalisme, mais où chaque indivisaire peut provoquer le partage à tout moment. La SCI familiale, plus structurante, qui organise la gouvernance et permet une transmission progressive des parts, au prix d’un formalisme et de coûts de fonctionnement annuels.

Pourquoi faut-il faire une donation avant 70 ans ?

À cause du barème de l’article 669, qui progresse par tranches décennales. Tant que le donateur a moins de 71 ans révolus, la nue-propriété est valorisée à 60 % de la valeur du bien. À partir de 71 ans, elle passe à 70 %. Dix points de base taxable supplémentaires, sur un seuil d’âge et non sur une moyenne.

Quels sont les inconvénients d’une donation en nue-propriété ?

Elle est irrévocable. Vous ne pouvez plus vendre le bien seul : l’accord du nu-propriétaire devient nécessaire. Vous conservez la charge des dépenses d’entretien courant. Et si votre situation évolue, vous ne récupérez pas la pleine propriété. Le démembrement est un outil de long terme, pas une solution de trésorerie.

Quels sont les frais de notaire pour une donation de 100 000 euros en immobilier ?

Les émoluments suivent un barème réglementé et dégressif. Sur une donation immobilière, ils se situent dans un ordre de grandeur de quelques centaines à quelques milliers d’euros selon la valeur transmise. S’y ajoutent la taxe de publicité foncière, la contribution de sécurité immobilière, les émoluments de formalités et les débours. Seul votre notaire peut établir le montant définitif.

Comment déclarer que mes parents m’ont donné de l’argent ?

Par le formulaire 2735-SD, déposé au service des impôts de votre domicile dans le mois qui suit le don. Depuis le 1er janvier 2026, ces déclarations se souscrivent en principe par voie électronique. Les dons relevant de l’article 790 A bis sont expressément exclus de cette obligation et se déclarent donc sur support papier.

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Outils et démarches

Simulateur de droits de donation

L’administration fiscale met à disposition un simulateur sur impots.gouv.fr, qui calcule les droits dus après application des abattements. Il ne prend pas en compte les exonérations spécifiques de la section 1 : il vous donne le coût de la fraction taxable, pas l’optimisation globale.

Les formulaires

2735-SD pour la déclaration de don manuel et de sommes d’argent, à déposer dans le mois qui suit le don, au service des impôts du domicile du bénéficiaire.

2062 pour la déclaration de contrat de prêt au-delà de 5 000 €, à joindre à la déclaration de revenus de l’emprunteur. L’annexe 2062-A est requise en cas de pluralité de prêteurs, d’emprunteurs ou de prêts.

Un décret du 17 novembre 2025 a rendu obligatoire la souscription par voie électronique des déclarations de dons manuels à compter du 1er janvier 2026. Onze catégories de déclarations en sont exclues, dont celles portant sur les dons relevant de l’article 790 A bis. Pour le dispositif exceptionnel, la voie papier reste donc la règle.

Quand le notaire devient obligatoire

Le passage par un notaire est obligatoire pour toute donation portant sur un bien immobilier, pour une donation-partage, et pour une donation avec réserve d’usufruit sur un immeuble.

Il reste facultatif pour un don de sommes d’argent. Facultatif ne veut pas dire inutile : l’acte notarié donne date certaine, sécurise l’articulation avec les abattements déjà consommés et documente les conditions d’affectation exigées par l’article 790 A bis.

Pour conclure :

Le 31 décembre 2026 n’est pas une date de signature d’acte. C’est une date de versement. Entre le moment où vous décidez d’aider votre enfant et celui où les fonds sont effectivement transférés, il y a un arbitrage patrimonial, une décision sur la forme, et un formalisme déclaratif à respecter dans le mois.

Les trois enveloppes se cumulent, mais elles ne répondent pas aux mêmes conditions et n’ont pas le même effet sur votre capacité de transmission future. Le choix entre don et prêt, entre pleine propriété et démembrement, entre acquisition directe et structure sociétaire, dépend de votre âge, du nombre de vos enfants, de vos donations passées et de la nature du bien visé.

Cet article expose le cadre. Il ne remplace pas l’examen de votre situation. Faire le point sur votre situation avec un interlocuteur qui connaît à la fois la fiscalité de la transmission et la réalité du marché immobilier.

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Cet article a une vocation informative. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Avant toute opération, faites valider votre montage par un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable.

Prochaine mise à jour prévue : janvier 2027, à l’extinction du dispositif de l’article 790 A bis.

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Sources

• Article 790 A bis du code général des impôts, exonération temporaire, sections 1 et 4
• Article 779 du code général des impôts, abattement de 100 000 €, section 2
• Article 790 G du code général des impôts, don familial de 31 865 €, section 3
• Article 790 B du code général des impôts, abattement petits-enfants, section 2
• Article 784 du code général des impôts, rappel fiscal des quinze ans, section 4
• Article 777 du code général des impôts, barème des droits de mutation à titre gratuit
• Article 669 du code général des impôts, barème de l’usufruit, section 5
• BOI-ENR-DMTG-20-20-20 du 4 septembre 2025, § 730 à 1000, doctrine administrative sur l’article 790 A bis
• Décret n° 2025-1082 du 17 novembre 2025, art. 1, télédéclaration des dons manuels et exclusions
• Annexe 4-7 du code de commerce, tableau 5 annexé à l’article R. 444-3, prestations notariées tarifées, section 5
• Formulaire 2735-SD, déclaration de dons manuels et de sommes d’argent, et formulaire 2062, déclaration de contrat de prêt, impots.gouv.fr, section 11