La formule d’annuité constante

Le calcul repose sur une formule universellement utilisée par les banques françaises : M = C × [ t / (1 − (1 + t)⁻ⁿ) ], où C est le capital emprunté, t le taux mensuel, c’est-à-dire le taux annuel divisé par douze, et n le nombre total d’échéances.

Pour l’exemple chargé par défaut dans le simulateur, 200 000 € à 3,5 % sur vingt ans, le taux mensuel vaut 0,2917 % et n vaut 240 : la mensualité hors assurance ressort à 1 160 €. Avec une assurance de groupe à 0,30 %, soit 50 € par mois, la mensualité réellement prélevée atteint 1 210 €.

Cette formule produit une mensualité fixe dont la composition interne se retourne complètement dans le temps. Sur notre exemple, la première échéance se partage à peu près par moitié entre intérêts et capital ; la part des intérêts monte à près de 60 % dès la première échéance sur une durée de vingt-cinq ans, et dépasse 70 % quand le taux approche 5,5 %. Elle décroît ensuite à mesure que le capital restant dû diminue. Le tableau d’amortissement détaille cette bascule échéance par échéance.

Pour un investisseur, cette dynamique a une conséquence fiscale directe : en location nue au régime réel, les intérêts d’emprunt se déduisent des revenus fonciers. Les premières années du prêt sont donc les plus favorables fiscalement, ce qui plaide pour caler les travaux déductibles sur cette même période.

L’assurance emprunteur : le poste que les simulateurs oublient

L’assurance emprunteur est exprimée en pourcentage du capital, initial pour les contrats de groupe bancaires, restant dû pour beaucoup de contrats individuels. Son taux se situe généralement entre 0,10 % et 0,40 % par an selon l’âge, l’état de santé et le niveau de couverture retenu : décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité permanente, incapacité temporaire de travail.

Sur 200 000 € à 0,30 %, la prime atteint 600 € par an, soit 50 € par mois et 12 000 € sur vingt ans. À 0,25 %, elle tombe à 42 € par mois et 10 000 € au total. Pour un profil moins favorable, elle dépasse fréquemment 25 000 €. Le simulateur affiche ce cumul séparément, précisément parce qu’il pèse souvent plus lourd qu’un dixième de point de taux.

La loi Lemoine du 28 février 2022 autorise, depuis le 1^er septembre 2022, tout emprunteur à changer d’assurance à n’importe quel moment et sans frais, y compris sur un contrat en cours, à condition que les garanties du nouveau contrat soient équivalentes à celles exigées par la banque. Celle-ci dispose de dix jours pour répondre et ne peut refuser que par un motif légitime et justifié. La délégation permet couramment d’économiser 30 à 50 % sur ce poste. Le conseil pratique : la négocier au montage du dossier plutôt qu’après la signature, quand la banque est en position de force.

Durée du prêt et mensualité : le vrai arbitrage

La durée est souvent présentée comme un curseur de confort. Pour un investisseur, c’est un levier de structuration qui agit à la fois sur la mensualité, le coût total et la capacité d’emprunt résiduelle.

Sur 200 000 € à 3,5 %, hors assurance : quinze ans donnent 1 430 € par mois pour 57 400 € d’intérêts, vingt ans donnent 1 160 € pour 78 400 €, vingt-cinq ans donnent 1 001 € pour 100 400 €. Entre quinze et vingt-cinq ans, l’écart est de 429 € de mensualité en moins contre 43 000 € d’intérêts en plus.

Une durée longue n’est pas un défaut, c’est une décision. En abaissant la mensualité, elle améliore le taux d’effort et libère de la capacité d’emprunt pour une deuxième opération. Le raisonnement ne tient toutefois que si l’économie mensuelle est réellement réinvestie, et il bute sur une borne réglementaire : le HCSF plafonne la maturité à 25 ans.

Mensualité, loyer et cash flow

Pour un investisseur, la mensualité n’est pas une charge brute : elle est partiellement, parfois totalement, absorbée par le loyer. Le cash flow mensuel se calcule en retranchant du loyer hors charges la mensualité assurance comprise, les charges non récupérables (taxe foncière proratisée, frais de gestion, assurance propriétaire non occupant, provision pour travaux) et l’impôt estimé sur les revenus locatifs.

Un cash flow légèrement négatif, de l’ordre de −50 à −150 € par mois, n’est pas en soi un signal d’alarme. La mensualité contient une part de capital remboursé, qui n’est pas une dépense mais une épargne récupérable à la revente. C’est pourquoi le calcul de cash flow, l’effet de levier et le taux de rendement interne doivent se lire ensemble : pris isolément, chacun raconte une histoire incomplète.

La mensualité dans le calcul du taux d’endettement

La mensualité conditionne directement l’accès au crédit suivant. Depuis la décision du HCSF applicable au 1^er janvier 2022, le taux d’effort ne peut excéder 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse, tous crédits en cours confondus.

Pour un investisseur, les loyers entrent dans le calcul mais pondérés à 70 %. Un emprunteur disposant de 3 000 € de revenus nets et percevant 700 € de loyers voit sa mensualité plafonnée à (3 000 + 490) × 35 %, soit 1 221 € assurance comprise. Vérifier ce plafond avant de solliciter un établissement évite de consommer inutilement des demandes de crédit formelles, qui laissent des traces dans le dossier.

Durée optimale pour enchaîner les opérations

La stratégie la plus efficace n’est pas celle qui minimise le coût total du crédit, mais celle qui préserve la capacité d’emprunt pour la suite. Viser un taux d’effort inférieur à 30 % après la première acquisition, plutôt que de frôler le plafond, laisse cinq points de marge, soit plusieurs centaines d’euros de mensualité disponible pour un second prêt.

C’est pour cette raison que certains investisseurs choisissent délibérément une durée longue sur leur première opération. Allonger de vingt à vingt-cinq ans réduit la mensualité d’environ 160 € sur notre exemple, ce qui peut suffire à ouvrir un second financement que la banque aurait refusé autrement. Encore faut-il que le loyer de la première opération en couvre une part significative, sans quoi l’effet sur le taux d’effort est neutralisé.

La mensualité est le chiffre le plus visible d’un crédit, et loin d’en résumer le coût. Plusieurs postes, rarement mis en avant lors de la présentation d’une offre, alourdissent l’opération.

Les frais de dossier se situent généralement entre 500 et 1 500 €, souvent négociables selon le profil et le volume d’affaires apporté. Les frais de garantie pèsent davantage : la caution d’un organisme comme Crédit Logement représente de l’ordre de 1 à 1,5 % du capital, dont une partie est restituée en fin de prêt si aucun incident n’est survenu. L’hypothèque, plus coûteuse à la mise en place puisqu’elle passe par le notaire, garde sa pertinence dans certaines configurations patrimoniales.

Les indemnités de remboursement anticipé, enfin, sont plafonnées par la loi à 3 % du capital restant dû ou à six mois d’intérêts au taux moyen du prêt, le montant le plus faible étant retenu. Sur un capital restant dû de 150 000 € à 3,5 %, cela représente environ 2 600 € : un chiffre à connaître avant d’envisager une revente ou une renégociation à mi-parcours.

C’est pour agréger tous ces coûts que le TAEG, taux annuel effectif global, existe. Contrairement au taux nominal, qui ne reflète que les intérêts, il intègre les frais de dossier, les frais de garantie et l’assurance lorsqu’elle conditionne l’octroi du prêt. La Banque de France publie chaque trimestre les taux d’usure, qui en constituent le plafond légal : pour le troisième trimestre 2026, il s’établit à 5,29 % pour les prêts à taux fixe de vingt ans et plus, 4,57 % de dix à vingt ans, et 6,39 % pour un prêt relais. Comparer deux offres sur le seul taux nominal est donc une erreur de méthode : seul le TAEG, accompagné du coût total exprimé en euros, permet un arbitrage sérieux.