Un investisseur sur trois attend le résultat des prochaines présidentielles avant de concrétiser son projet locatif. C’est le chiffre central de la dernière étude Maslow, et il en dit long sur l’état d’esprit qui traverse le marché. Pourtant, dans nos échanges quotidiens avec les investisseurs qui nous confient leur patrimoine, nous observons un tout autre signal : les profils les plus aguerris, eux, continuent d’acheter, notamment des immeubles de rapport. Comment expliquer ce grand écart ? Et surtout, que révèle-t-il sur la manière de piloter un projet immobilier dans une période politique incertaine ?
Le sujet Immobilier et présidentielles 2027 mérite qu’on prenne le temps de le décortiquer. Non pas pour prédire un résultat électoral, mais pour comprendre ce que l’attente coûte réellement, ce qui structure les programmes des principaux candidats, et pourquoi les investisseurs expérimentés refusent de mettre leur stratégie patrimoniale entre parenthèses.
Ce que révèle l’étude en question sur l’attentisme des investisseurs face aux élections
Les chiffres publiés par Maslow dressent un portrait clair : 33 % des investisseurs déclarent vouloir attendre les résultats de la présidentielle avant d’engager un projet locatif. Un chiffre à mettre en perspective avec un autre indicateur : 70 % des Français considèrent le logement comme un enjeu majeur du prochain scrutin. Autrement dit, jamais l’immobilier n’a autant pesé dans le débat public, et jamais autant d’investisseurs ne se sont mis en pause au même moment.
Un attentisme concentré sur la question fiscale
Ce qui inquiète les bailleurs, ce n’est pas tant la conjoncture économique que la fiscalité. Selon l’Observatoire BPCE, près d’un tiers des propriétaires jugent leur imposition trop lourde, et 41 % estiment que la pression fiscale les dissuade de développer leur patrimoine locatif. Les débats autour du statut LMNP, de l’encadrement des loyers ou encore des obligations liées au DPE ont installé un climat d’incertitude durable.
Un décalage entre perception et réalité de marché
Voici le paradoxe intéressant : cet attentisme s’exprime alors même que la demande locative reste soutenue, que la rentabilité brute moyenne progresse (5,2 % contre 4,6 % il y a quatre ans selon l’IEIF), et que les vendeurs, dans certaines zones, se montrent plus ouverts à la négociation. En clair, une partie du marché se met en retrait au moment précis où les conditions redeviennent intéressantes pour construire.
Ce que disent (et ne disent pas) les programmes des principaux candidats aux élections présidentielle sur l’immobilier
Les programmes immobiliers commencent à se dessiner, avec des orientations parfois convergentes, parfois franchement opposées. Voici une lecture synthétique des grands axes défendus par les principales familles politiques, sur les sujets qui touchent directement l’investisseur locatif.
Le détail candidat par candidat (mis à jour le 30/08/26)
Les Républicains
Programme LR immobilier 2027 : le plus détaillé sur le bailleur privé
Bruno Retailleau, Les Républicains
Présenté le 28 mai 2026 sous le titre « Mieux se loger, et moins cher », son projet vise 1 million de logements supplémentaires en cinq ans. Pour l’investisseur, trois mesures comptent : la création d’un véritable statut du bailleur privé reposant sur un amortissement fiscal applicable au nu comme au meublé, dans l’ancien comme dans le neuf ; la suppression de l’encadrement des loyers ; et la fin des interdictions de louer liées au DPE, qui remettrait selon LR environ 450 000 logements sur le marché. S’y ajoutent la suppression du ZAN, un PTZ élargi au neuf et à l’ancien sur tout le territoire, la déduction des intérêts d’emprunt pour la résidence principale modulée selon le nombre d’enfants, et des procédures d’expulsion accélérées.
Source : Journal de l’Agence, 10 juin 2026
Notre conseil sur la stratégie à adopter
Si ce scénario se concrétise, l’amortissement en location nue deviendrait un concurrent direct du LMNP, et l’écart de performance entre les deux régimes se réduirait fortement. Notre recommandation : ne surpondérez pas le meublé par anticipation. Privilégiez un bien qui fonctionne dans les deux cadres, nu comme meublé, avec une configuration et un emplacement qui laissent la porte ouverte à un arbitrage de régime après l’élection. Sur la levée éventuelle des interdictions de louer liées au DPE, gardez la même prudence : un bien classé F ou G reste un bien à rénover, quelle que soit l’issue législative, car la valeur verte est désormais intégrée par le marché et par les banques.
Horizons
Programme Horizons immobilier 2027 : une ligne libérale encore peu chiffrée
Édouard Philippe, Horizons
Devant le congrès de la FNAIM, le maire du Havre a défendu une approche centrée sur les droits du propriétaire : renforcer les droits des bailleurs, accélérer les procédures judiciaires en cas d’impayé, et cesser de « punir » fiscalement ceux qui « prennent le risque de détenir un bien ». Il juge que la France taxe excessivement la détention, l’achat et la transmission immobilière, ce qui décourage l’investissement. Il s’oppose frontalement à l’encadrement des loyers et critique le mécanisme actuel sur les passoires thermiques, sans en contester le principe. Une piste évoquée : un PTZ conditionné à l’arrivée d’un deuxième ou troisième enfant. Les mécanismes fiscaux précis n’ont pas été détaillés à ce stade.
Source : Empruntis, 10 décembre 2025
Notre conseil sur la stratégie à adopter
L’orientation est favorable au bailleur, mais aucun mécanisme n’est chiffré. C’est précisément le piège : construire un montage sur la promesse d’un allègement fiscal qui n’existe pas encore revient à financer une opération avec une recette hypothétique. Notre recommandation : validez la rentabilité de votre projet au cadre fiscal en vigueur aujourd’hui. Si un allègement survient, il constituera un bonus, jamais la condition d’équilibre de votre opération. En revanche, l’accélération annoncée des procédures d’impayé irait dans le sens d’une réduction du risque locatif, ce qui plaide pour ne pas repousser un projet par crainte de ce risque.
Renaissance
Programme Renaissance immobilier 2027 : un volet logement encore en construction
Gabriel Attal, Renaissance
Lors du débat de clôture de la Rencontre des entrepreneurs de France, le 27 août 2026, le candidat Renaissance a esquissé son programme économique. Le logement ne s’y est invité que marginalement, et aucune mesure spécifique à la fiscalité de l’investissement locatif n’a été rendue publique à ce jour. La ligne défendue reste celle du « choc d’offre » : simplification des normes de construction, révision du DPE, réforme de l’attribution du logement social et intégration du logement intermédiaire dans les quotas SRU. Pour un investisseur, c’est le programme sur lequel il reste le plus d’incertitude.
Source : Batiactu, 28 août 2026
Notre conseil sur la stratégie à adopter
Face à un programme encore ouvert, la meilleure protection consiste à ne dépendre d’aucun dispositif. Notre recommandation : privilégiez les actifs dont la rentabilité repose sur des fondamentaux non politiques, l’emplacement, le prix d’achat négocié et la réalité de la demande locative locale. Un immeuble acquis 15 % sous sa valeur de marché dans une ville à forte tension conserve sa performance quel que soit le régime fiscal appliqué demain. À l’inverse, une opération dont l’équilibre dépend d’un avantage fiscal précis est une opération exposée, et cela vaut sous tous les gouvernements.
Rassemblement national
Programme RN immobilier 2027 : l’accession avant l’investissement
Marine Le Pen, Rassemblement national
L’axe central est celui de la « France des propriétaires » : le RN part du constat que le taux de propriétaires stagne autour de 57 % depuis 2013 et concentre ses propositions sur l’accession à la propriété, notamment via un prêt public à taux zéro destiné aux jeunes primo-accédants. Le programme prévoit également 100 000 logements sociaux par an assortis d’une priorité nationale, et un allègement de la fiscalité du patrimoine. En revanche, peu d’éléments publics portent spécifiquement sur le régime fiscal du bailleur privé ou le statut LMNP.
Source : News Tank Cities
Notre conseil sur la stratégie à adopter
Une politique de soutien massif à l’accession produit deux effets opposés pour un bailleur. D’un côté elle soutient les prix sur les petites surfaces et les biens d’entrée de gamme, ce qui valorise un patrimoine déjà constitué. De l’autre, elle transfère une partie des locataires vers la propriété et peut détendre la demande locative sur ces mêmes typologies. Notre recommandation : diversifiez les typologies plutôt que de concentrer votre portefeuille sur le studio et le T2 en zone moyenne. Les biens qui restent hors de portée des primo-accédants, immeubles de rapport, colocations de grande surface, restent les moins exposés à ce basculement.
La France insoumise
Programme LFI immobilier 2027 : encadrement généralisé et contreparties
Jean-Luc Mélenchon, La France insoumise
C’est le programme le plus explicite dans l’autre sens. Il prévoit un encadrement des loyers généralisé : alignement sur le loyer médian dans les zones normales, et décote de 20 % sous ce médian dans les zones très tendues. S’y ajoutent la construction de 200 000 logements publics par an, l’obligation de rénover une passoire thermique avant toute mise en location, et un « permis de louer » étendu à l’ensemble du territoire. Une contrepartie est prévue pour les bailleurs : une garantie universelle des loyers couvrant le risque d’impayé, présentée comme un moyen de sécuriser l’investissement locatif.
Source : programme officiel Mélenchon 2027
Notre conseil sur la stratégie à adopter
Dans un cadre où le loyer est plafonné, le prix d’achat devient la seule variable d’ajustement qui vous reste. Notre recommandation : raisonnez dès aujourd’hui en loyer de marché médian, et non en loyer optimisé. Concrètement, écartez les opérations dont la rentabilité annoncée repose sur un loyer nettement supérieur à la moyenne du secteur, car ce sont exactement celles qu’un encadrement viendrait comprimer. À l’inverse, un bien acheté décoté et loué au niveau du marché absorbe ce scénario sans perte. Notez aussi qu’une garantie universelle des loyers réduirait le risque d’impayé, donc le coût du risque de votre opération, ce qui compense partiellement le plafonnement.
Deux enseignements pour un investisseur. D’abord, l’écart réel entre les programmes porte moins sur le droit de propriété que sur le curseur fiscal et l’encadrement des loyers, deux paramètres qui se pilotent, se compensent, et qui ne remettent pas en cause la valeur d’un bien bien situé. Ensuite, aucun candidat ne propose de mesure rétroactive : les régimes fiscaux en vigueur au moment de l’acquisition ont, historiquement, toujours été préservés pour les opérations déjà engagées.
Ce qui ne changera pas, quelle que soit la couleur politique
Aucun candidat ne remet en cause la nécessité de produire du logement, de rénover le parc ancien et de soutenir l’accession. Aucun ne propose non plus une réforme structurelle du crédit immobilier ni un bouleversement du droit de propriété. Les curseurs bougent, mais le cadre reste. C’est un point capital : la pierre demeure un actif protégé, transmissible et adossé à une demande démographique solide.
Le vrai risque : Le vrai risque n’est pas tel ou tel candidat, mais la tentation de mesures rapides prises dans un contexte de crise du logement. C’est justement parce que ce risque existe qu’un projet bien structuré, sur un bien de qualité et dans une zone tendue, offre la meilleure protection possible : la demande locative reste forte, quel que soit le cadre fiscal.
Le coût réel de l’attente : ce que perd un investisseur qui reporte son projet
Reporter un projet de 12 à 18 mois n’est pas neutre. Cela peut sembler prudent, mais l’arithmétique patrimoniale raconte une autre histoire. Attendre, c’est renoncer à des revenus, à un effet de levier bancaire, et souvent à un prix d’achat qui remonte dès que les conditions de crédit s’améliorent. Nous en avions déjà donné les détails dans otre article sur l’attente d’un krach immobilier.
1. Les loyers non perçus : un manque à gagner immédiat. Prenons un cas concret. Un bien loué 700 € par mois génère 8 400 € de loyers annuels. Reporter l’achat de 15 mois, c’est renoncer à environ 10 500 € de revenus locatifs bruts. Sur un immeuble de rapport à trois lots générant 2 400 € mensuels, la note dépasse rapidement 35 000 € sur la même période. Ces sommes ne se rattrapent jamais.
2. L’effet ciseau prix/taux : le vrai piège de l’attentisme. C’est le point le plus mal compris. Beaucoup d’investisseurs attendent une baisse des taux. Mais quand les taux baissent, les prix montent, car la solvabilité des acheteurs s’améliore et la demande revient massivement sur le marché. Gagner 0,3 point sur le crédit tout en payant son bien 5 à 7 % plus cher n’est pas un gain, c’est une perte nette sur la rentabilité locative, qui se calcule toujours sur le prix d’achat.
Une illustration chiffrée : Imaginez un appartement à 200 000 € financé à 3,8 %. Mensualité de crédit : environ 930 € sur 25 ans. Si vous attendez et que le bien passe à 212 000 € avec un taux à 3,5 %, la mensualité tombe à 945 €. Vous payez plus cher, chaque mois, pour un bien plus cher à l’achat. Le rendement brut, lui, chute mécaniquement.
La perte d’un cycle patrimonial
Un projet immobilier s’inscrit sur 15 à 20 ans. Décaler de deux ans le premier maillon d’une stratégie patrimoniale, c’est décaler l’ensemble : le remboursement du premier crédit, la revente ou le refinancement, l’acquisition du bien suivant. Le coût de l’attente n’est pas seulement un manque à gagner immédiat, c’est un décalage de l’ensemble du pilotage patrimonial.
Pourquoi les investisseurs expérimentés continuent d’acheter ?
C’est probablement l’information la plus utile de cet article. Dans nos échanges, nous constatons que les investisseurs les plus aguerris, ceux qui possèdent déjà plusieurs lots, ne se sont pas mis à l’arrêt. Au contraire, plusieurs d’entre eux accélèrent leurs acquisitions, en particulier sur les immeubles de rapport.
Un marché de négociation redevenu favorable
Le retrait d’une partie des primo-investisseurs a assoupli les négociations suite à une baisse de l’immobilier. Sur les immeubles de rapport en régions, les marges de discussion oscillent entre 8 et 15 % sur les prix affichés, selon l’état du bien et l’urgence du vendeur. Ce sont des conditions qu’on n’avait pas vues depuis longtemps.
Le retour de l’effet de levier
Les banques ont retrouvé de l’appétit pour les dossiers solides. Les taux se sont stabilisés, les durées de 25 ans redeviennent accessibles, et les investisseurs disposant d’un apport et d’une capacité d’endettement maîtrisée obtiennent des financements dans de bonnes conditions. C’est le moment où l’effet de levier bancaire redevient un vrai amplificateur de patrimoine.
Une lecture longue du cycle immobilier
Sur 30 ans, l’immobilier affiche une performance moyenne de 9,45 % par an selon l’IEIF, devant les actions (8,82 %) et l’or (6,88 %). Ces investisseurs le savent : la pierre récompense la constance, pas le timing parfait. Ils construisent leur patrimoine cycle après cycle, sans surréagir aux échéances politiques.
→ Bon à savoir
Les investisseurs qui traversent plusieurs cycles ont un point commun : ils achètent sur des critères de qualité (emplacement, état, demande locative), pas sur des critères de calendrier électoral.
La crise du logement en toile de fond : le contexte structurel qui pèse sur 2027
Un chiffre remet les débats en perspective : 4,2 millions de personnes sont aujourd’hui non ou très mal logées en France, et 12,3 millions vivent dans des conditions d’habitat fragilisées, selon le 31e rapport de la Fondation pour le Logement des Défavorisés. Ajoutez à cela une production de logements neufs qui touche un plancher historique (11 649 réservations au premier trimestre 2026, des mises en chantier en recul de 37 % par rapport à 2017) et vous obtenez la véritable toile de fond du scrutin.
Cette tension structurelle explique pourquoi le logement redevient un sujet politique de premier plan. En vingt-cinq ans, les revenus médians ont progressé de 40 % quand les prix immobiliers grimpaient de 230 %. Un ménage mobilisait 4 années de revenus pour acheter en 1996 ; il en faut aujourd’hui plus de 8 dans certaines villes. Cette fracture ne concerne plus seulement les foyers modestes : elle touche désormais les classes moyennes, les jeunes actifs, les familles qui s’agrandissent.
Pour l’investisseur, cette lecture change tout. Une pénurie durable de logements, dans un pays où la démographie et la décohabitation continuent de soutenir la demande, signifie que le sous-jacent locatif reste solide. Quelle que soit la couleur du prochain quinquennat, le déséquilibre entre l’offre et la demande, lui, ne se résoudra pas en cinq ans.
Notre conseil : construisez votre stratégie immobilière, quel que soit le contexte politique
Face à l’incertitude, la meilleure réponse n’est ni l’attentisme ni la précipitation. C’est la clarté stratégique. Un projet immobilier bien pensé résiste à un changement de majorité, parce qu’il repose sur des fondamentaux qui, eux, ne se votent pas au Parlement.
Les critères qui protègent, quoi qu’il arrive
- Un emplacement dans une zone à forte demande locative, avec des délais de relocation courts.
- Un bien classé D ou mieux au DPE de 2027, et une transformation de passoire thermique pour sécuriser la location sur le long terme.
- Un financement calibré, avec une mensualité soutenable et une réserve de trésorerie.
- Une structure juridique adaptée à votre situation familiale et à votre horizon patrimonial.
- Une stratégie d’arbitrage pensée dès l’acquisition : revente, refinancement, transmission.
Diversifier les typologies pour lisser le risque réglementaire
Un patrimoine composé uniquement de LMNP est plus exposé à une réforme fiscale que celui qui combine location nue, meublée et immeubles de rapport. Répartir les typologies, c’est diluer le risque politique et fiscal. C’est un principe simple, mais rarement appliqué avec méthode.
S’entourer d’un partenaire comme notre cabinet de clé en main qui pilote sur la durée
C’est là que l’accompagnement humain reprend toute sa valeur. Un partenaire qui connaît votre projet de vie, votre capacité d’investissement et vos échéances familiales ne réagira pas à une élection : il ajustera la trajectoire. C’est la différence entre subir le contexte et le piloter. Vous souhaitez faire le point sur votre situation et bâtir une stratégie qui traverse les cycles ? Les équipes Montclair prennent le temps d’un premier échange pour évaluer votre projet en toute clarté.
Le calendrier : pourquoi rien ne se décide le lendemain d’une élection présidentielle ?
Il existe une confusion utile à lever : entre l’annonce d’une mesure en campagne et son entrée en vigueur, il s’écoule rarement moins de 18 à 24 mois. Un projet de loi doit être rédigé, soumis au Conseil d’État, discuté en commission, voté par les deux chambres, parfois soumis au Conseil constitutionnel, puis assorti de décrets d’application. Attendre le résultat d’un scrutin pour agir, c’est donc, dans les faits, se priver de deux à trois ans de constitution de patrimoine avant même que la première mesure fiscale ne s’applique.
Le projet de loi Relance Logement, en cours de préparation, illustre cette temporalité. Simplification des autorisations, soutien à l’accession, adaptation des normes : les orientations sont posées, mais leur traduction concrète prendra plusieurs exercices budgétaires. Pour l’investisseur, cela signifie qu’un achat réalisé en 2026 ou début 2027 bénéficiera très probablement du cadre fiscal actuel pendant plusieurs années, y compris en cas de changement de majorité.
Autre point souvent négligé : les grandes réformes fiscales immobilières incluent quasi systématiquement des clauses de non-rétroactivité et des périodes transitoires.
Ce qu’il faut retenir avant d’aller aux urnes…
Le débat Immobilier et présidentielles 2027 aura le mérite de remettre le logement au cœur des politiques publiques. Mais il ne doit pas devenir un prétexte pour geler un patrimoine en construction. Les chiffres sont clairs : attendre 12 à 18 mois coûte en moyenne 10 000 € de loyers, expose à une remontée des prix et retarde tout un cycle patrimonial. Pendant ce temps, les investisseurs expérimentés continuent d’acheter pour louer, portés par des conditions de négociation redevenues favorables et par une lecture longue du marché.
