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Un propriétaire bailleur sur deux ne connaît pas précisément l’impact fiscal de son investissement locatif. Ce chiffre, issu des retours terrain que nous observons chez Montclair, illustre un paradoxe : alors que la fiscalité immobilière n’a jamais offert autant de leviers, la majorité des investisseurs navigue à vue. Le statut du Bailleur Privé, porté par la proposition de loi Jeanbrun, ambitionne de redessiner les règles du jeu pour les propriétaires qui acceptent de louer à des loyers maîtrisés. Mais entre les promesses législatives et la réalité de votre feuille d’imposition, l’écart peut être considérable. C’est précisément là que notre simulateur loi Jeanbrun devient un outil de pilotage indispensable pour évaluer, chiffrer et décider en toute clarté.
On vous propose ici un simulateur dédié aux bailleurs privés, tout en plongeant dans les mécanismes de calcul, ses subtilités, ses zones d’ombre et les territoires où ce dispositif prend véritablement tout son sens.
Renseignez votre prix d’acquisition, votre revenu brut annuel du foyer, votre situation Familiale (simplifiée) et l’horizon patrimonial. Vous pouvez également déployé des paramètres complémentaires : type de bien, horizon de placement, zone géographique…
Selon la stratégie de sortie retenue, le gain final varie sensiblement. Deux horizons principaux méritent d'être comparés.
La donation purge la plus-value latente, amortissements réintégrés compris. Levier patrimonial déterminant pour les investisseurs préparant la transmission intergénérationnelle.
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Simulation calculée selon les dispositions du statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun), institué par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Base amortissable établie à 80 % du prix d'acquisition au titre de la quote-part bâti. Taux d'amortissement de 3 % à 5,5 % selon la nature du bien et le palier de loyer retenu. Plafonds annuels : 8 000 € en intermédiaire, 10 000 € en social, 12 000 € en très social.
Hypothèses prudentes retenues à titre prévisionnel : valorisation du bien de 1,5 % par an, indexation des loyers de 1,2 % par an, charges et vacance locative à hauteur de 15 % du loyer brut, taux d'emprunt de 3,8 % sur 25 ans, apport de 10 %, frais de notaire de 2,5 % dans le neuf et 7,5 % dans l'ancien. Tranche marginale calculée selon le barème progressif 2026 appliqué au revenu net imposable estimé (revenu brut × 0,9) divisé par le nombre de parts fiscales.
La réintégration des amortissements dans l'assiette de la plus-value à la cession est retenue par hypothèse prudente, dans l'attente de la publication du bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Abattements pour durée de détention appliqués selon les articles 150 VC et 150 VB III du Code général des impôts.
Cette simulation est fournie à titre purement indicatif. Elle ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal personnalisé, ni un engagement contractuel. Les résultats dépendent de votre situation complète (autres revenus fonciers, situation matrimoniale, dispositifs en cours). Montclair recommande une analyse patrimoniale approfondie préalable à toute décision d'acquisition.
Simulateur mis à jour en avril 2026.
Le dispositif Jeanbrun, acté le 21 janvier 2026 dans le PLF et porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, succède au Pinel comme principal outil fiscal pour relancer l’investissement locatif privé et la construction neuve. Comme son prédécesseur, il conditionne l’avantage fiscal à un engagement de location (9 ans minimum), en résidence principale et avec des loyers plafonnés sous le marché via le référentiel Loc’Avantages.
La grande différence tient au mécanisme : plutôt qu’une réduction d’impôt directe, Jeanbrun repose sur un amortissement comptable de 3 à 5,5 % par an selon le type de bien et le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social), dans une logique plus proche du LMNP que du Pinel. Le dispositif s’élargit aussi à l’ancien avec travaux et supprime le zonage, rendant l’ensemble du territoire éligible. Un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €/an (21 400 € avec rénovation énergétique) complète l’avantage, mais comme pour le LMNP depuis 2025, les amortissements seront réintégrés au calcul de la plus-value à la revente.
Un simulateur fiable ne se contente pas de multiplier un taux par un montant. Il intègre un ensemble de variables interdépendantes qui reflètent la complexité réelle de votre situation patrimoniale pour restituer trois indicateurs essentiels : l'économie fiscale annuelle, l'économie fiscale cumulée sur la durée d'engagement, et l'impact sur le rendement net de votre investissement après fiscalité.
La première variable est le prix d'acquisition du bien, décomposé entre la valeur du terrain (non amortissable) et la valeur du bâti (amortissable). Cette répartition, souvent fixée entre 15 et 20 % pour le terrain selon la localisation, modifie directement le montant de l'amortissement annuel. Dans une métropole comme Strasbourg ou Metz, la part du terrain peut être plus élevée que dans une ville moyenne du Grand Est, ce qui réduit mécaniquement l'assiette amortissable.
La deuxième variable est le montant des travaux. Les rénovations éligibles (amélioration énergétique, mise aux normes, réhabilitation) viennent s'ajouter à l'assiette amortissable. Un investissement de 200 000 euros dont 50 000 euros de travaux offre une base d'amortissement sensiblement différente d'un bien neuf acquis au même prix.
Enfin, la durée d'engagement (9, 12 ou 15 ans selon les options retenues) et le taux d'amortissement applicable à chaque période complètent le calcul. Certaines versions du dispositif prévoient des taux dégressifs ou des bonus pour les engagements longs, ce qui modifie la courbe d'avantage fiscal sur la durée.
Un investisseur acquiert un appartement T3 de 65 m² dans le centre de Metz pour 155 000 euros, dont 25 000 euros de travaux de rénovation énergétique. La part du terrain est estimée à 15 %, soit 19 500 euros. L’assiette amortissable s’élève donc à 135 500 euros (bâti) + 25 000 euros (travaux) = 160 500 euros.
Avec un taux d’amortissement de 2 % par an sur le bâti et 10 % par an sur les travaux (amortis sur 10 ans), la déduction annuelle se décompose ainsi : 2 710 euros pour le bâti + 2 500 euros pour les travaux = 5 210 euros de déduction annuelle les 10 premières années, puis 2 710 euros les années suivantes.
Le loyer plafonné pour ce type de bien en zone B1 s’établit autour de 620 euros par mois, soit 7 440 euros annuels. Après déduction de l’amortissement (5 210 euros) et des charges classiques (taxe foncière, assurance, gestion, soit environ 1 800 euros), le revenu foncier imposable tombe à 430 euros la première année. Sans le dispositif, il aurait été de 5 640 euros.
Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, l’économie fiscale annuelle (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) atteint environ 2 460 euros les 10 premières années, puis environ 1 280 euros les années suivantes. Sur un engagement de 15 ans, l’économie fiscale cumulée approche les 31 000 euros.
Ce chiffre est significatif. Le bilan net reste positif dans cet exemple, mais la marge dépend étroitement des paramètres individuels.
Tous les territoires ne se valent pas face à un dispositif fiscal. Le Grand Est présente un ensemble de caractéristiques qui en font une zone d’application particulièrement intéressante pour le statut du Bailleur Privé.
Le premier facteur est le rapport entre prix d’acquisition et loyers. Dans des villes comme Metz, Nancy, Strasbourg, Mulhouse ou Reims, les prix au mètre carré restent significativement inférieurs à ceux de Paris ou Lyon, tandis que la demande locative demeure soutenue. Un appartement T3 rénové à Metz peut s’acquérir entre 120 000 et 170 000 euros, avec un loyer mensuel de 550 à 750 euros. Ce ratio favorable signifie que l’amortissement Jeanbrun vient optimiser un investissement déjà structurellement équilibré.
Le deuxième facteur est la tension locative modérée mais réelle. Le Grand Est n’est pas en surtension comme l’Île-de-France, mais plusieurs de ses agglomérations affichent des taux de vacance locative faibles, notamment dans les centres-villes rénovés et les quartiers proches des pôles universitaires ou hospitaliers. Cette tension maîtrisée réduit le risque locatif tout en justifiant l’application du dispositif.
Le troisième facteur est le potentiel de rénovation. Le parc immobilier du Grand Est comprend une proportion importante de logements anciens nécessitant des travaux d’amélioration énergétique. Or, le dispositif Jeanbrun valorise précisément ces travaux en les intégrant à l’assiette amortissable. Un investisseur qui acquiert un bien à rénover dans le centre de Nancy ou de Colmar cumule ainsi l’amortissement sur le bâti et sur les travaux, maximisant l’avantage fiscal.
Enfin, la dynamique économique du Grand Est, portée par sa position transfrontalière (Luxembourg, Allemagne, Suisse), ses pôles de compétitivité et ses projets d’infrastructure, soutient la valorisation patrimoniale à moyen et long terme. Un investissement piloté sur 15 ans dans cette région bénéficie d’un socle de fondamentaux solides.
Montclair existe pour des projets de vie. Dans un monde immobilier où la technique devient de plus en plus accessible et où le rendement seul ne suffit plus à se différencier, nous croyons que l’humain fera la différence. Nous souhaitons devenir votre partenaire immobilier de référence en France, reconnu pour la qualité de sa relation client, la justesse de ses conseils et la pérennité des patrimoines qu’il construit.
Chez Montclair, notre rôle de partenaire stratégique nous impose une exigence : celle de la transparence. Et sur le dispositif Jeanbrun, notre avis est nuancé.
Le principe est sain. Créer un statut pérenne pour les bailleurs privés, fondé sur l’amortissement plutôt que sur des niches fiscales temporaires, va dans le bon sens. L’amortissement est un mécanisme éprouvé, utilisé depuis des décennies par les professionnels de l’immobilier et les loueurs en meublé. L’étendre aux bailleurs en location nue, sous conditions, répond à une logique patrimoniale cohérente.
Cependant, plusieurs points appellent à la prudence. Le premier concerne la stabilité législative. Le dispositif est encore au stade de proposition de loi. Les paramètres définitifs (taux d’amortissement, zonage, plafonds) peuvent évoluer significativement entre la proposition initiale et le texte final. Construire une stratégie d’investissement sur des hypothèses mouvantes comporte un risque que nous ne sous-estimons pas.
Le deuxième point de vigilance porte sur la contrainte de loyer. L’amortissement n’est pas gratuit : il s’accompagne d’un engagement à pratiquer des loyers inférieurs au marché. Dans certaines zones où l’écart entre le loyer de marché et le loyer plafonné est faible, l’avantage fiscal compense largement la décote. Mais dans d’autres configurations, notamment dans les zones très tendues où les loyers de marché sont élevés, la perte de revenus locatifs peut absorber une partie significative du gain fiscal. Le calcul doit être fait au cas par cas.
Le troisième élément concerne la sortie du dispositif. L’amortissement réduit la valeur comptable du bien. En cas de revente, la plus-value imposable est calculée sur la base du prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués. Cela peut générer une imposition plus lourde à la sortie, surtout si la revente intervient avant la fin de la période d’abattement pour durée de détention. Ce point, souvent négligé dans les présentations enthousiastes, est pourtant déterminant dans une stratégie patrimoniale à 15 ans.
Notre conviction chez Montclair est que le dispositif Jeanbrun peut constituer un levier pertinent pour certains profils d’investisseurs, dans certaines localisations, à certaines conditions de prix et de travaux. Mais il ne constitue pas une solution universelle. La qualité de l’accompagnement et la rigueur de la simulation préalable font toute la différence entre un investissement maîtrisé et une déconvenue fiscale.
Un simulateur est un outil. Un outil précieux, mais un outil. Il produit des chiffres à partir d’hypothèses. La qualité de ces hypothèses, leur cohérence avec votre situation réelle, et surtout l’interprétation stratégique des résultats relèvent d’un accompagnement humain que la technologie ne remplace pas.
Chez Montclair, nous utilisons la simulation comme point de départ d’une conversation, jamais comme point d’arrivée. Un simulateur loi Jeanbrun vous dit ce que le dispositif peut produire dans un scénario donné. Un partenaire stratégique vous dit si ce scénario est réaliste, s’il s’inscrit dans votre trajectoire patrimoniale, et s’il existe une alternative plus pertinente.
La fiscalité immobilière est un domaine où les interactions entre dispositifs, régimes d’imposition et événements de vie (mariage, naissance, changement professionnel, transmission) créent une complexité que les algorithmes peinent à capturer intégralement. L’étude patrimoniale globale, celle qui prend en compte votre situation dans sa totalité, reste le socle d’une décision éclairée.
La proposition de loi portée par le député Jeanbrun vise à créer un véritable statut du Bailleur Privé. L’idée centrale est limpide : encourager les propriétaires à remettre des logements sur le marché locatif en échange d’un avantage fiscal structurant. Contrairement à un simple coup de pouce temporaire, ce statut ambitionne de s’inscrire dans la durée et de répondre à une crise du logement qui s’intensifie dans de nombreuses agglomérations françaises.
Concrètement, le dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement du bien immobilier. Le propriétaire qui s’engage à louer son logement dans des conditions encadrées (plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires) peut déduire de ses revenus fonciers une fraction du prix d’acquisition du bien, chaque année, sur une durée déterminée. Ce n’est pas une réduction d’impôt au sens classique du terme. C’est une déduction qui vient diminuer la base imposable de vos revenus locatifs.
Le statut du Bailleur Privé tel qu’envisagé par la loi Jeanbrun s’adresse aux propriétaires de logements anciens comme neufs, avec une attention particulière portée aux zones tendues et aux territoires en reconquête. L’engagement locatif serait de 9 ans minimum, avec des taux d’amortissement progressifs selon la durée de détention et le niveau de loyer consenti.
Pour un investisseur patrimonial, la question n’est pas de savoir si le dispositif existe, mais de mesurer précisément ce qu’il produit sur votre situation personnelle. C’est exactement le rôle d’un simulateur loi Jeanbrun : transformer un texte législatif en projection chiffrée, adaptée à votre réalité.
L’amortissement est un concept comptable qui peut sembler abstrait. Pourtant, son impact sur votre fiscalité est très concret. Voici comment il fonctionne dans le cadre du statut du Bailleur Privé.
Imaginons que vous acquériez un appartement pour 180 000 euros dans une ville du Grand Est. Sous le régime Jeanbrun, vous pourriez amortir une partie de ce montant chaque année. Si le taux d’amortissement retenu est de 2 % par an sur le bâti (hors terrain, généralement estimé entre 15 et 20 % de la valeur totale), vous déduiriez environ 2 880 à 3 060 euros par an de vos revenus fonciers.
Cette déduction ne sort pas de votre poche. Elle vient simplement réduire le montant des revenus locatifs sur lesquels vous êtes imposé. Si vous percevez 8 400 euros de loyers annuels et que vous déduisez 3 000 euros d’amortissement (en plus de vos charges classiques), votre base imposable chute significativement. Pour un contribuable dans une tranche marginale d’imposition à 30 %, cela représente une économie réelle de plusieurs centaines d’euros chaque année.
Le mécanisme prévoit également un amortissement des travaux de rénovation engagés, ce qui renforce l’intérêt du dispositif pour les biens anciens nécessitant une remise aux normes énergétiques. Un investissement de 40 000 euros en travaux pourrait ainsi générer une déduction supplémentaire annuelle non négligeable.
L’amortissement se distingue aussi par sa nature : il ne génère pas de sortie de trésorerie. Vous ne décaissez rien de plus, mais votre imposition diminue. C’est un levier de pilotage patrimonial puissant, à condition d’en maîtriser les paramètres. La durée d’engagement, le zonage, le niveau de loyer pratiqué et votre tranche marginale d’imposition sont autant de variables qui modifient radicalement le résultat final.
La confusion entre ces deux dispositifs est fréquente, et elle peut coûter cher en termes de stratégie patrimoniale. Loc’Avantages et le statut du Bailleur Privé Jeanbrun partagent un objectif commun (favoriser la location à loyers maîtrisés), mais leurs mécanismes fiscaux sont fondamentalement différents.
Loc’Avantages fonctionne sur le principe d’une réduction d’impôt. Vous signez une convention avec l’Anah, vous pratiquez un loyer inférieur au marché, et en contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction qui vient directement diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. Le taux de réduction varie selon le niveau de décote du loyer : 15 % pour le secteur intermédiaire (Loc1), 35 % pour le secteur social (Loc2), et jusqu’à 65 % si vous passez par une intermédiation locative.
Le dispositif Jeanbrun, lui, repose sur une déduction des revenus fonciers via l’amortissement. La différence est structurelle. Une réduction d’impôt s’applique directement sur l’impôt dû. Une déduction vient diminuer le revenu imposable. L’impact net dépend donc de votre tranche marginale d’imposition.
Prenons un exemple chiffré pour clarifier. Un propriétaire dans la tranche à 30 % qui bénéficie de 3 000 euros de déduction Jeanbrun économise 900 euros d’impôt sur le revenu (plus 516 euros de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit environ 1 416 euros au total). Le même propriétaire avec 3 000 euros de réduction Loc’Avantages économise directement 3 000 euros sur son impôt. La réduction est donc mécaniquement plus avantageuse à montant égal.
Mais les montants ne sont pas égaux. L’amortissement Jeanbrun porte sur la valeur du bien et des travaux, ce qui peut générer des déductions annuelles bien supérieures aux réductions Loc’Avantages, surtout pour des biens de valeur significative. C’est toute la subtilité que seul un calcul personnalisé permet de trancher.
