Encadrement des loyers en colocation : calcul & plafonds

Saviez-vous qu’un bailleur sur trois ignore les règles précises qui s’appliquent à la colocation dans les zones tendues ? Pourtant, une erreur de calcul sur le loyer plafond peut entraîner une obligation de remboursement sur plusieurs années, assortie d’une amende administrative pouvant atteindre 15 000 euros pour une personne morale.

La colocation séduit beaucoup d’investisseurs. Investir dans une colocation offre une réponse concrète aux besoins de logement dans les grandes métropoles et améliore la rentabilité locative. Mais elle s’inscrit dans un cadre réglementaire exigeant, particulièrement dans les villes soumises à l’encadrement des loyers. Maîtriser ces règles, c’est protéger la pérennité de votre patrimoine et éviter les contentieux qui fragilisent votre stratégie.

Chez Montclair, nous accompagnons nos clients dans la construction d’une stratégie immobilière claire, où chaque décision repose sur des faits vérifiés. Décryptons ensemble le fonctionnement de l’encadrement des loyers en colocation.

Comment calculer le loyer maximal d’une colocation ?

La méthode de calcul repose sur trois éléments à croiser :
– la surface habitable du logement
– le loyer de référence majoré applicable dans le quartier,
– et le type de location (meublée ou nue). Chaque ville dispose d’un observatoire local des loyers qui publie les barèmes par secteur.

Prenons un exemple concret : Un appartement de 80 mètres carrés situé dans un quartier où le loyer de référence majoré est fixé à 28 euros par mètre carré en meublé peut être loué au maximum 2 240 euros par mois. Si vous proposez trois chambres en baux individuels, la somme des trois loyers ne pourra pas excéder ce plafond, charges récupérables non comprises.

Le piège classique consiste à raisonner chambre par chambre sans vérifier la cohérence globale. Une chambre louée 800 euros peut paraître raisonnable individuellement, mais trois chambres à ce prix portent le total à 2 400 euros, soit un dépassement de 160 euros qui constitue une infraction.

Comprendre le cadre légal de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est un dispositif qui fixe un plafond au montant que peut demander un bailleur lors d’une mise en location ou d’un renouvellement de bail. Il s’applique aujourd’hui dans plusieurs villes françaises identifiées comme zones à forte tension locative, parmi lesquelles Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, ainsi que plusieurs communes de la petite couronne parisienne et de Plaine Commune.

Le principe repose sur trois indicateurs publiés par arrêté préfectoral : un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré. Ces montants sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable et varient selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location (meublée ou nue).

Le bailleur ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, sauf à justifier d’un complément de loyer fondé sur des caractéristiques exceptionnelles du logement. Cette règle s’applique à tous les types de baux, y compris la colocation, mais son interprétation diffère selon la nature du contrat signé.

Encadrement des loyers en colocation : les spécificités à connaître

La colocation se décline en deux formes juridiques distinctes : le bail unique signé par l’ensemble des colocataires, et les baux individuels où chaque occupant signe son propre contrat avec le bailleur. Cette distinction est fondamentale pour appliquer correctement l’encadrement des loyers en colocation.

• Dans le cas d’un bail unique : le loyer global du logement ne peut excéder le loyer de référence majoré applicable au bien dans sa totalité. Le calcul se fait sur la surface habitable complète, comme pour une location classique. Les colocataires se répartissent ensuite le montant entre eux, généralement à parts égales ou en fonction de la taille des chambres.

• Dans le cas des baux individuels, la règle change. La somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut pas dépasser le montant qui aurait été appliqué pour un bail unique portant sur le logement entier. Autrement dit, vous ne pouvez pas multiplier les baux individuels pour contourner le plafond global.

Cette précision a été apportée par la loi ELAN et confirmée par plusieurs décisions de justice. Elle vise à éviter les stratégies de découpage qui auraient pour effet de gonfler artificiellement les loyers en zone tendue.

Le complément de loyer : un levier sous conditions strictes

Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le distinguent réellement des biens comparables du même secteur. Une terrasse de grande taille, une vue exceptionnelle, des prestations haut de gamme ou des équipements rares peuvent justifier ce supplément.

Attention toutefois : la jurisprudence est de plus en plus stricte. La simple présence d’un balcon, d’un parquet ou d’une cuisine équipée ne suffit plus. Le caractère exceptionnel doit être démontré, documenté et mentionné expressément dans le bail. À défaut, le locataire peut contester le complément devant la commission départementale de conciliation, puis devant le juge. En colocation, le complément de loyer suit les mêmes règles. Il doit être justifié sur le logement dans son ensemble, et non sur chaque chambre individuelle. Cette nuance compte lorsque vous proposez des baux individuels avec services associés.

Les sanctions en cas de non-respect du plafond en colocation

Le non-respect de l’encadrement des loyers expose le bailleur à plusieurs niveaux de sanctions :

• Le locataire peut d’abord saisir la commission départementale de conciliation pour demander une diminution du loyer. Si aucun accord n’est trouvé, le juge peut être saisi et ordonner la mise en conformité, assortie du remboursement des trop-perçus.
• S’ajoute à cela une procédure administrative menée par la préfecture. Après mise en demeure, une amende peut être prononcée. Elle s’élève jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, par logement concerné.

Ces sanctions ne sont pas théoriques. Les contrôles se sont intensifiés dans les grandes métropoles, et plusieurs décisions récentes ont confirmé la sévérité des juges face aux dépassements non justifiés. Pour un investisseur engagé sur un horizon de quinze ans, ces risques pèsent lourdement sur la stratégie globale.

Colocation meublée et bail mobilité : quelles différences ?

La colocation meublée relève du régime des locations meublées de résidence principale, avec une durée minimale d’un an renouvelable, ou neuf mois pour les étudiants. Elle est pleinement soumise à l’encadrement des loyers dans les zones concernées, avec un barème spécifique généralement supérieur à celui du non meublé.

Le bail mobilité, créé pour répondre aux besoins de mobilité professionnelle ou de formation, dure entre un et dix mois et ne peut être renouvelé. Il s’adresse à des publics spécifiques : étudiants, stagiaires, salariés en mission, personnes en formation professionnelle. Ce contrat est lui aussi soumis à l’encadrement des loyers lorsque le logement est situé en zone tendue. Le bail mobilité présente l’avantage de la souplesse : pas de dépôt de garantie possible, mais une caution solidaire ou la garantie Visale acceptée. En colocation, il peut être pertinent pour gérer des rotations rapides, à condition de respecter scrupuleusement les conditions d’éligibilité du locataire.

Intégrer l’encadrement des loyers dans une stratégie patrimoniale

L’encadrement des loyers en colocation ne doit pas être perçu comme une contrainte qui annule l’intérêt de ce type d’investissement. Bien comprise, cette réglementation devient un cadre lisible qui sécurise les revenus locatifs sur la durée. La colocation reste l’un des leviers les plus efficaces pour optimiser la rentabilité d’un bien situé en métropole, à condition de construire le projet sur des bases solides.

Le choix du bien est déterminant. Une surface généreuse permettant trois ou quatre chambres confortables, une localisation proche des transports et des pôles d’activité, des espaces communs bien dimensionnés : ces critères pèsent davantage sur la performance long terme qu’une chasse au loyer maximal. Un logement attractif se loue rapidement, fidélise les colocataires et limite la vacance.

La fiscalité applicable au régime meublé, qu’il s’agisse du micro-BIC ou du régime réel, offre des leviers d’optimisation significatifs. L’amortissement comptable du bien et du mobilier permet de neutraliser une partie importante des revenus imposables. Cette dimension doit être intégrée dès l’origine du projet, en lien avec votre conseil patrimonial. Montclair peut intervenir dès cette étape, notamment en mandat de recherche si votre projet de colocation est encore en phase d’acquisition.

Olivier CLUR

Associé fondateur de Montclair, j'apporte ma vision de gérant d'agence d'architecte d'intérieur Je ne regarde pas un appartement comme un investisseur lambda : je vise un potentiel de transformation et mise sur la valeur qu'une rénovation intelligente peut créer pour votre bien dans son marché.