La situation de notre client.
Profil investisseur :
Cadre dirigeant, résident fiscal suisse. Revenus professionnels significativement supérieurs à la moyenne française, capacité d’épargne réelle, patrimoine immobilier existant composé de plusieurs appartements dont un investissement en dispositif Pinel. Objectif clairement formulé : construire à 5-7 ans des revenus complémentaires capables, le moment venu, de se substituer partiellement ou totalement à la rémunération salariale.
Le point de départ :
Un patrimoine constitué au fil des opportunités, sans logique d’ensemble. Une partie des biens immobilise des liquidités importantes pour un rendement net faible. Le Pinel structure mal la trajectoire patrimoniale long terme. Et une contrainte spécifique aux résidents fiscaux suisses : un apport bancaire souvent rehaussé à 25-30%, là où un résident français accède à des montages à 10-20%.
La photographie initiale dessine donc deux chantiers parallèles : libérer le capital captif, et concevoir une architecture d’investissement compatible avec la fiscalité transfrontalière.
Le projet en chiffres.
1,8 M€
Investis
161 k€
Loyers annuels HC
22
Lots constitués
22 mois
D'exécution
Immeuble 01
6 appartements, réfection toiture et aménagement des combles pour création d'un 7ᵉ lot.
Immeuble 02
5 appartements, repositionnement locatif et reprise complète de la gestion.
Immeuble 03
5 appartements et 1 local commercial, mixité d'usage et diversification des flux locatifs.
Immeuble 04
5 appartements, opération de capitalisation patrimoniale à fort potentiel de valorisation.
Architecture financière
Premier immeuble financé avec 10% d'apport seulement, malgré le statut de résident fiscal étranger au moment de l'acquisition. Les trois immeubles suivants financés à 100% (apport limité aux frais), après bascule en résidence fiscale française. La négociation bancaire a été structurée pour préserver la trésorerie et conserver une capacité d'investissement intacte sur la suite du programme.
Périmètre d'accompagnement
Sourcing des quatre opérations, pilotage des rénovations, reprise complète de la gestion locative, repositionnement des loyers et valorisation des biens. Au-delà des acquisitions, Montclair assure le pilotage patrimonial dans la durée, avec arbitrages annuels et anticipation des scénarios de conservation ou de cession.
Les rendements indiqués sont bruts et prévisionnels, calculés sur la base des loyers HC rapportés au prix d'acquisition. Ils ne préjugent pas du rendement net après charges, fiscalité et vacance. Toute opération de cette nature nécessite une étude personnalisée.
Le projet en photos.
La stratégie déployée.
Phase 1, Audit et arbitrage du patrimoine existant. Identification des actifs à céder (performance faible, cash immobilisé), conservation des biens stratégiques, plan de cession ordonné pour maximiser les liquidités mobilisables sur les 18 prochains mois.
Phase 2, Réallocation en double étage. Le portefeuille cible mixe deux véhicules complémentaires. D’un côté, des acquisitions logées en société à l’IS, avec accumulation en compte courant d’associé rémunéré, pensées pour les immeubles à cash-flow positif et la capitalisation accélérée. De l’autre, des acquisitions en nom propre arbitrées entre déficit foncier (sur les opérations à travaux significatifs) et LMNP au réel (sur les biens meublés à rentabilité nette optimisée).
Phase 3, Sourcing géographique ciblé. Villes moyennes et villages à tension locative soutenue, hors des marchés patrimoniaux saturés. Critère cardinal : un immeuble s’autofinance a minima dans le scénario prévisionnel, ou génère un cash-flow positif modéré. Pas de promesse de rendement à deux chiffres, pas de course au yield.
Phase 4, Pilotage modulaire. Le système est conçu pour rester souple. Selon la trajectoire professionnelle et l’évolution des revenus réels, l’investisseur peut basculer entre conservation et capitalisation, reventes intermédiaires pour cristalliser de la plus-value, rémunération par le compte courant d’associé, ou transition progressive vers le statut LMP.
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